项目合作模式

具体合作流程如下：

第一步：政府委托企业对片区进行统筹规划研究

由于XX片区旧房屋为近代以来建筑，且以中下层民居为主，建筑历经百余年，标准不一。为深入研究确定XX片区的未来改造方案及改造成本，以解决投资主体信息不对称问题，使政府、企业及社会在改造方案上达成共识，需要对XX片区进行统筹规划研究，并制定XX片区可行性研究及投资估算，项目投资估算误差控制在±20%以内。

挂牌前期费用估算

第二步：将片区分为市政设施改造EPC+O项目及文旅投资BOT项目

通过项目详细可行性研究，将本片区划分为市政设施改造EPC项目及历史街区改造BOT项目，并在平台进行招标，政府负责对具体设计方案和实施方案的审核。

一、市政设施改造EPC+O项目由政府出资，包括项目范围内的市政道路、环境景观、公共场馆、历史建筑提升改造、未征收物业的提升改造及区域周边物业外立面改造；

EPC项目投资估算表

二、文旅投资BOT项目由政府赋予企业特许经营权，企业负责项目范围内已征收物业（政府承担改造义务的物业除外）的投资改造建设运营工作，特许经营期满移交政府。具体已征收物业改造规模视项目详细可行性研究结果经政府方面研究确定。

BOT项目投资估算表

第三步：由XXX联合体竞标片区EPC+O项目及文旅投资BOT项目

具体如下：

一、市政设施改造EPC+O项目由XXX联合体竞标，项目竣工后公告场馆及历史建筑由XXX负责运营（政府视情况给予相应补贴）。

二、文旅投资BOT项目由XXX与合作方联合竞标，XXX负责项目的投资建设运营工作，本项目物业70%部分对外以租代售和30%部分由XXX自营。

（一）第一阶段：建设与对外租售阶段

XXX在竞得本BOT项目后，将项目70%物业部分按以租代售形式对外销售获得长租收入，并用于XXX自持物业部分的提升改造，70%物业部分由承租方自行改造并受BOT项目协议相关条款约束。政府应确保长租备案工作。

（二）第二阶段：自持运营阶段

项目竣工后，自营物业部分将由XXX导入相关资源运营，前三年为项目培育期，第四年开始为项目正常运营期。

假设： 1、特许经营期40年，其中建设期3年，运营期37年；

2、租金运营期前三年不变，第四年开始每年增长2%；

3、租金第一年初始平均水平为1080元/年。

自营部分经营期现金流量估算表

第四步：运营期满，物业移交政府