公证为棚户区改造服务之我见——以包头市北梁棚户区改造工程为例

公证为棚户区改造服务之我见——以包头市北梁棚户区改造工程为例

 【摘要】一般来说，我们所说的棚户区现在指的是城市建成区的平房密度，长期存在，建筑质量差，人均居住面积小，缺乏基础设施，交通不便，公共安全和消防。一个隐患很大，卫生条件差的地区。棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。近年来，各地政府亦均出台了相应的措施，对棚户区进行大规模的拆迁改造。对改善民生、促进经济发展有着重要的意义。近年来，改造北梁棚户区是包头市的重中之重，对改善民生，促进经济发展具有重要意义。本文拟通过对2013年棚户区改造中所出现的问题，深入探讨公证机构在棚户区改造过程中所起的作用，笔者就此进行深入探讨。

【关键词】北梁；棚户区改造；公证

 《中华人民共和国公证法》作为公证行业的法律依据,在公证服务北梁棚户区改造当中,必须以道德为底线、以法律为准绳,充分发挥“预防纠纷，减少诉讼”公证职能的作用。

一 、棚户区的概念

一般来说，我们所指的棚户区是城市建成区的平房密度，建筑物寿命，建筑物质量差，人均居住面积小，基础设施不足，交通不便，安全性高，火灾隐患大。近年来,各地政府亦均出台了相应的措施,棚户区的大规模拆迁和重建。棚户区改造不仅是一项重大民生工程，也是一项重大发展项目，对改善民生，促进经济发展具有重要意义。

二、包头市北梁棚户区的基本情况

包头市北梁棚户区面积13平方公里，涉及5个办事处和1个镇。它有11个行政村和15个社区。由于地理和经济条件，它自成立以来已有300多年的历史。包头市东河区登记失业人数达到11800人，占全市总人口的25％，其中70％以上居住在北梁。在这里，城市的功能严重退化，2011年3月21日，当时的中共中央政治局常委，国务院副总理李克强首次来到北梁。区,视察时总理说"这样集中连片的城市棚户区,在全国也少见"。2013年2月,李克强总理第二次来到北梁[[1]],在北梁三官庙社区居委会召开的棚户区改造工作现场办公会上李克强总理说,“对于棚户区人民来说，住房是一件大事。这里的棚户区改造工作再也无法延迟。”现在，群众正在“习惯”，但“担心”，烹饪，煤炭和厕所。我非常担心。我们必须解决住房这个大问题，把普通人的“担忧”变成“宜居”。“

李克强总理的话,让北梁地区的居民看到了住进新房的希望。北梁棚户区改造将会改善居民的居住条件,对包头的经济发展也有着重大的意义和积极的影响。北梁棚户区改造工程预计总投资200亿元,整个工程预计三年完成,棚改完成后,预计有近5万居民受惠。居民居住条件的改善,城市建设环境的改变为包头市带来新的发展机遇。

三、棚户区改造中存在的问题

(一)棚改工作实施难、对职能部门监督难

棚户区改造工程,主体并不只是被拆迁人和政府,还有开发商、拆迁执行主体或社会中介机构等各方,因为牵涉利益广、涉及主体多,所以棚改工作并不好开展。从最开始的入户调查,到开始后的选房摇号,再到后面阶段的拆迁安置,每一个步骤的程序都很复杂,棚改工作每向前走一步都十分艰难,如何确保棚改工作顺利的进行是个难题。正因为棚改工程的实施工作艰难、保护权利的程序复杂,所以棚改革工作的顺利进行需要通过政府各职能部门的协调来协调。只有充分发挥各部门的职能，努力协调各方关系，保护各方利益,才能保障棚改工作最终胜利完成。

(二)被拆房屋产权不明

因人口的流动性较大,且国家的户籍管理制度和房屋产权管理制度不够完善甚至存在空白,这导致棚户区很多房屋的实际所有权人虽然世代居住于此,却没有国家颁发的土地使用权证和房屋所有权证,没有法定的权属证明使得政府难以确定房屋的真正权利人。

另外,棚户区房屋交易现象十分普遍,交易问题的复杂性给棚改工作带来了很大麻烦。如房屋产权人已经举家搬迁至外地无法找到,或者产权人已死亡多年同时继承人无法找到亦或死亡多年,再或者多次交易中的某一个买受人无法找到亦或者死亡。棚改工作中的现实问题远远超乎了想象,在上述权属不明的情况下,拆迁安置工作将无法进行,但如果政府对这样的住户不予安置或者处理不妥当,会产生新的问题。
(三)强制拆迁带来的问题

强制拆迁所引发的矛盾是棚改工作无法回避的问题之一,各地因为强拆导致人员死亡的新闻屡见不鲜。但现实情况往往是可以强制拆迁的特定条件被扩大化,开发商或者其他利益方为了达到一些目的对不符合强拆条件的房屋也采取了强拆措施,侵害本来就是弱势群体的百姓的权利,这当然会不可避免的引发社会矛盾。居住权是百姓最基本的权利,如果受到侵害必然会引起百姓极大的愤怒。棚户区改造过程中,强制拆迁是一道卖不过去的坎,如何保证强制拆迁依照法定程序进行也是棚改工作的一个难题。

四、公证在城市棚户区改造中所起的作用

公证制度是我国的一项重要的预防性司法制度,它是社会主义司法制度的重要组成部分。一般而言，公证具有防止纠纷，减少诉讼，确保国家法律正确实施，制止违法行为，维护民事和经济秩序，引导公民，法人和其他组织按照法律。公证人出具的公证书具有较高的证据效力。从公证的职能和公证书所具备的的效力就不难看出,公证机构在棚户区改造过程中大有可为,甚至可以说公证机构在棚户区改造过程中的作用是不可替代的。从以下几个方面对公证如何服务棚户区改造进行了分析:
(一)主体资格确定方面

被拆迁房屋的权利人难以确定,公证机构可以从以下几个公证事项入手解决这一问题或为解决这一问题提供帮助:

1、继承公证

公证机构通过办理继承公证[[2]]可以有效解决产权登记人已故的问题,确定被拆迁房屋的合法权利人,明确被拆迁主体。同时办理继承公证也避免继承人之间产生纠纷。
2、遗嘱继承或接受遗赠公证

遗嘱继承或接受遗赠公证是继承类公证的一种,这是一种公证人证明遗产继承人或受益人继承或接受遗产的真实性和合法性的活动。棚户区居民中的有些老人生前留有遗嘱,指定将自己名下房屋由某个继承人继承或遗赠给继承人以外的某人,为了保证遗嘱的有效性和法律的严肃性,实现遗嘱人或遗赠人生前愿望。

 3.声明的公证

公证的公证是公证机构，根据当事人的申请，证明公民和法人在公民活动中的单方面意义表达了真实的法律活动。这类公证适用范围比较广,对棚户区中有些房屋产权人已经出售给他人多年,或者房屋交易多次但未办理产权变更登记手续的情况,公证机构可以根据事实和法律,为当事人办理声明公证,为权利人有效维护权利提供证据,同时也帮助政府职能部门确定房屋的权利主体。
4、证人证言公证

公证机构要保全的是证人在公证处陈述证言的状态、时间、地点、内容、身份,证言内容是过去发生的事项。棚户区形成的历史时间长,在很多居民居住于此却没有产权手续或者房屋交易多次未办理变更登记手续,而产权人已下落不明等情况下,事实权利人可以寻找证人或者基层组织的负责人为其作证,并办理证人证言公证,证明其是实际权利人的事实。这一类公证无法直接确定权利主体,但可以从另一方面保护当事人权利,为政府职能部门确定房屋的权利主体提供证据参考。

(二)程序依法进行方面

棚户区改造工程依照法定程序进行是大前提,是棚改工作顺利进行和群众权利得到保护的保障,在确保棚改工作依法进行方面公证机构可以从以下几个公证事项入手:
1、现场监督公证

在办理现场监督公证时,公证机构需要对活动参与人的主体资格、活动规则、各方提交的材料将进行实质性审查，公证人公证人的现场监督将当场阅读公证人，监督的活动是否真实合法，程序是否合法、结果是否合法进行法律上的判断。棚户区改造过程中很多情况办理现场监督公证是十分必要的,比如棚改前期工作中的入户调查活动,对被拆迁主体关于表决是否同意补偿方案的过程、拆迁安置房分配的程序和抽取房号的过程、强制拆迁的过程等。

2、文书送达和公告事宜的公证

在棚户区改造过程中,政府职能部门会向各方送达各种权利义务告知书或强制拆迁通知书等文书,也会因为部分人员不配合导致无法送达而采取公告的方式。但为了防止权力滥用损害被拆迁人的知情权,应当对文书直接送达的行为或者公告送达的行为进行保全证据公证,对送达文书的内容或公告的内容、送达和公告的时间、地点以及相关情况进行保全,为棚改程序的合法性提供了可靠的证据支持。
(三)保护各方权利方面

权利和义务是民事法律关系[[3]]的核心内容,其实也是棚户区改造过程中法律关系的核心内容,保护相对弱势群体即被拆迁人的权利是棚户区改造工程的首要任务。目前,大部分棚改纠纷事件,是由公权力越位引发的群众权利受损所致,公证机构可以通过办理以下一些公证来保护各方权利,尤其是被拆迁人的权利。
1、强制拆迁的保全证据公证

根据“房屋拆迁证据保全证明规则”第2条的规定，房屋拆迁证据保全证明，房屋拆迁前，公证处应当采取调查，拍照或录像等措施，确保房屋及其附属物的状况。真实性和证明活动。保存房屋强制拆迁过程的证据公证反映了证据的有效性，公证的三大影响之一。房屋强制拆迁保全证据公证,为权利人提供了全面、直观的原始证据。按照强制拆迁工作的时间顺序笔者认为在强制拆迁保全证据公证的过程中应当注意以下问题:
(1)准备工作

对申请人的主体资格进行审核,要求申请人提供主体资格证明、拆迁许可证，被拆迁房屋所有权证，强制拆迁决定书，履约条例证明材料，按照建设部颁布的“城市房屋拆迁管理决定工作条例”的规定执行。 

（2）强制拆迁过程中

公证员通过现场勘察、现场记录,对被拆迁对象采取测绘、拍照或摄像、登记和其他措施，监督测绘人员的测绘行为和成果，要求测绘人员提供书面的测绘结论，全面客观地记录被拆除的物品及其附件，房屋和现场状态。

(3)特殊情况

如果强制拆迁现场混乱,具体执行工作人员不能依法按上述程序操作,或者拆迁场面失去控制,公证员应当申请人必须及时处理，否则应拒绝公证。 

2、房屋现状保全公证

被拆迁人与拆迁方关于拆迁事宜不能达成一致意见的,被拆迁人的房屋可能会被强制拆迁,被拆迁人为保护自己的权利,可以申请公证机构对房屋的现状进行保全。
3、安置款项提存公证

安置补偿金是否已给付、给付不能如何处理等问题是棚改工作中的又一问题,将安置款项提存至公证处有以下几个作用:防止款项挪用,保障合法领取人的权利;对提取人的主体资格进行审核,防止不法分子冒领安置款;起到保全证据的作用,保全职能部门提存安置款项的时间、给付安置款项的行为,预防纠纷;保障棚改工作依法、依程序顺利进行。
(四)预防纠纷方面

棚户区改造是棚户区居民每家每户的大事,涉及利益主体多,衍生出来的家庭矛盾和法律关系极多,处理不善不利于家庭和睦，不利于社会和谐。公证机构应当加强公证法律服务宣传,通过办理相关公证解决问题,发挥公证职能。在预防纠纷方可能会遇到以下类型的公证：拆迁人或者开发人员与被拆迁人签订的“拆迁安置补偿协议”应当经过公证，并分配家属或者继承人。

(五)包头市安泰公证处服务包头市北梁棚户区改造的一些做法

1、集思广益,制定工作方案

根据李克强总理2013年2月3日针对北梁棚改提出的新要求,2013年2月7日,新年上班第一天,包头市安泰公证处就召开会议,对服务北梁棚户区改造进行整体部署,成立服务北梁棚户区改造工作领导组，根据北梁棚改工作的实际情况,不断细化和调整工作方案,为北梁棚改革提供最优质，最高效的公证法律服务。
2、建立联系,架构服务桥梁

棚户区改造的最终目的是服务百姓,想达到这一目的就要与政府和基层组织建立起有效的联系。与政府职能部门、街道办事处、社区居委会建立有效的沟通的方式是包头市安泰公证处工作方案的重要部分。

3、走进北梁,加大公证宣传

根据工作方案,在保障处内工作正常进行的情况下成立5个流动工作站,进驻北梁的街道办事处和镇政府。

4、特事特办,开辟绿色通道

棚户区居民属于城市中较特殊的群体,基本上都是城市中收入较低人群,而且文化水平也相对低,公证机构为这类人群服务应当有针对性的调整工作方式。包头市安泰公证处就为棚户区居民办理公证业务开辟了专用绿色通道,提前对公证人员做好业务培训,并在公证服务大厅专设"北梁棚户区改造办证台"为棚户区居民提供最优最快捷的服务。另外针对棚户区居民收入偏低的情况,通过与法律援助中心等部门的沟通,对符合条件的确有困难的居民采取减收公证费用或者启动法律援助程序,真正站在群众角度思考,真正的让群众受惠。
    综上所述，要做好对棚户区改造最终的目的是服务好百姓。公证机构及早介入棚户区改造是非常必要的,不能在产生问题时才采取措施,要充分发挥公证的预防性职能作用。通过早期公证法律宣传、向政府以书面形式提出司法建议等措施,可以有效协调各方关系、减少矛盾,达到消除或减少社会不稳定因素的目的。棚户区改造是大事,政府做了决定后会非常及时的向社会发布消息。

对棚户区改造工作，无论怎样估计它的复杂性和难度都不为过。棚改过程中政府的很多行为不合法、不规范，百姓的思想工作难做，所以棚改中的公证工作也比较复杂。这样就对公证人员的素质要求较高，不仅应当业务精、素质好、熟练掌握相关法律法规，还应当有较强的协调能力，协调各方关系，化解矛盾。

另外，公证人员应当严格依照《房屋拆迁证据保全公证细则》、《公证法》、《公证程序规则》及其他相关法律规定的要求办理业务，不能有丝毫疏忽。有些时候政府机关将公证处当成政府职能部门，要求公证机构按照政府的意愿办理业务，这样的做法绝对是错误的。尽管公证机构作为国家的法定证明机关，应当配合政府工作，处理好棚改工作，做好法律、政策宣传，调和被拆迁人与政府之间矛盾，协调两者间的关系，但公证机构更应当坚持客观、公正的原则，依法独立行使公证职能。《公证程序规则》第二条规定：公证机构办理公证，应当遵守法律，坚持客观、公正的原则，遵守公证执业规范和执业纪律；第三条规定：公证机构依法独立行使公证职能，独立承担民事责任，任何单位、个人不得非法干预，其合法权益不受侵犯。这就要求公证机构作为第三方、中立方，应当严格依法、依程序办理强制拆迁的保全证据公证，不能走形式、走过场，要依法办证，真正充分发挥公证职能，保护人民群众的合法权利，不让“民心工程”成为侵害百姓权利的借口。

沟通是解决问题的桥梁。通过与各方沟通,可以起到以下作用:充分了解棚户区居民的情况,充分了解政府和群众的需求,这便于公证机构准确定位,找准自己的位置才能做好公证法律工作;规范职能部门的行为,对职能部门制定和执行工作计划起到引导的作用;提高群众的公证法律意识,让群众能够知道如何利用公证捍卫自己的合法权利。沟通是解决问题的基本方式,但又恰恰是各方容易忽视的问题,公证机构在服务棚户区改造工作过程中一定要对这一点重视起来。

【参考文献】

[1].中华人民共和国国家公证法.法制出版社.2005

[2].江晓亮.公证员入门.法律出版社.2006

[3].总理心愿----宜居梦照进现实.包头日报.2013.4.1

[4].张颖宏.化解社会矛盾的重要节点.中国公证.2013.2

[5].阎建明.浅谈适用要素式公证书要素适用规律.中国公证.2013.5