在现行法律框架下业主如何维护权益

大家好。今天在这里跟大家分享一下《民法典》生效后，业主在现行法律框架下享有的权益、权益被侵害时维权的注意事项以及维权有哪些途径。

一、业主享有的权益

被誉为“社会生活百科全书”的《中华人民共和国民法典》，简称《民法典》颁出，于2021年1月1日起正式生效。

《民法典》中关于物业部分作出了一系列新的规定，使得业主有了更多的权利。其中，以下四项权益是大家目前最关心的。

（一）业主的知情权

《民法典》第二百七十一条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

下面我们通过案例来了解一下业主的知情权。该案例发生在南京市，业主孙庆军与清江花苑小区业主委员会(以下简称清江花苑业委会)关于业主知情权产生纠纷，向南京市鼓楼区人民法院提起诉讼。

原告系清江花苑小区业主，认为本届业主委员会自2012年12月接手小区以来，管理混乱，财务收支不透明，从不公开依法应公开的信息，甚至出现违法行为，致原告等广大业主合法权益受到损害。原告曾多次到业委会要求查询相关信息被借故推脱。原告向法院提起诉讼，请求依法判决：一、被告清江花苑业委会在小区公告栏公布：1．清江花苑小区建筑物及附属设施的维修资金筹集使用情况；2．本届业主委员会所有决定、决议和会议记录；3．本届业主委员会与物业公司之间的服务合同和共有部分的使用及收益情况；4．本小区停车费收支分配和车位处分情况；5．本届业主委员任期内的各年度财务收支账目、收支凭证；二、诉讼费用由被告承担。

一审法院支持原告的诉讼请求，要求被告清江花苑业委会在30日内将以上信息予以公开。

通过本案说明：业主作为建筑物区分所有人，享有知情权，享有了解本小区建筑区划内涉及业主共有权及共同管理权等相关事项的权利。业主委员会应全面、合理公开其掌握的情况和资料。对于业主行使知情权亦应加以合理限制，防止滥用权利，其范围应限于涉及业主合法权益的信息，并遵循简便的原则。

知情权中，《民法典》对业主的物业费的知晓权作出了规定。《民法典》第九百四十三条规定：物业公司要定期将服务的事项、物业负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况向业主公开或者向业主委员会报告。

目前全国绝大部分小区业主对于物业的收费项目、标准、服务质量等都不是很了解，这些问题也是业主与物业之间矛盾的一个爆发点。《民法典》生效后小区的物业收费名录和价格必须要经过物价局审核通过，业主有权查阅收费名录和价格是否合规合法。如果物业不能提供，业主有权拒绝交物业费。

（二）物业服务人不得采取断水、断电、断气等方式催缴物业费

《民法典》第九百四十四条第三款规定：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。

在《民法典》生效之前，物业通过停电、停水、停止供热、停止供燃气等方式催缴物业费屡见不鲜。《民法典》生效后，物业的这些行为将是违法行为。

（三）公共区域的收益归业主共有

根据《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

这条是《民法典》新增的条文，是关于建筑物共有部分产生收益的归属的规定。区分所有建筑物的共有部分属于业主共有，如果共有部分发生收益，应当归全体业主所有。建设单位物业服务企业或者其他管理人将这些收益作为自己的经营收益，侵害全体业主权利的，构成侵权行为。在本法条没有明确规定共有部分收益归属时，有这样一个案例首次对共有部分收益问题进行界定并分配。

案件的情况：

2002年11月，上海陆家嘴物业管理有限公司无锡分公司和春江花园小区开发商签订了前期物业管理合同。2007年12月下旬，春江花园小区业委会成立，2008年6月业委会根据业主大会作出的实施业主自治的决议，致函物业公司要求终止物业管理服务合同。当年7月中旬，双方协商达成移交协议，物业公司答应返还预收的物业管理费、各类押金等近230万元。但是，业委会在查看移交清单时发现，物业公司在2004年至2007年间收取的小区共有部分物业管理费596万元，都没有列入移交清单之中。双方交涉不成，2008年8月，业委员会就小区共有部分物业管理费的归属问题将上海陆家嘴物业管理有限公司无锡分公司等物业管理人诉至锡山法院。

锡山法院于2009年作出的（2008）锡法民二初字第1406号一审民事判决，判决认为小区共有部分管理收益在扣除物管企业合理成本后归属全体业主享有。法院认为，本案中所谓共有部分的物业管理收益应为共有部分收入与成本支出的差额。本案中争议收益的产生，一方面得益于物业公司、无锡分公司的管理行为，另一方面物管企业管理的物业属于全体业主共有。共有人对共有物享有收益权，这是一项法定权利。在存有小区共有部分管理收益的情形下，该收益应主要归属于全体业主享有，而物管企业付出了管理成本，也应享有合理的回报。这一判例首次集中回答了物业共有部分收益的界定、分配等问题。

其实，在现实生活中，小区里面的电梯广告，摊位出租，车位出租或者临时停车都有一定的收益，而本次规定物业的小区公共区域收益的一部分是业主可以享受的，也就意味着，以后每一位业主都能得到一份额外的收入。过去这笔钱基本都悄悄进了物业的口袋，多数业主也选择忍气吞声，但实际上，小区是全体业主的小区，这笔收益应该是属于全体业主的，从2021年1月1日起，如果物业服务企业私吞这笔资金，业主可以拿起法律武器来维护自己的合法权益。

（四）业主有权选择更换物业服务企业

这点是业主最关心的问题。《民法典》第二百八十四条规定：业主有权自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

第二百七十八条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

也就是说，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业。如果业主对现有物业公司服务不满意的话只有要有三分之二以上的业主参与表决，如果过半人数同意的话，那么这个小区的物业就可以解聘了，这一举措相当于是给物业施压，能倒逼物业管理公司提高自己的服务水平，促进物业服务企业的良性竞争。

另外，自2021年1月1日《民法典》生效后，下列费用业主不用再交了。

1、如果交房逾期的，将不用缴纳逾期期间产生的物业费。根据《民法典》的规定：从2021年1月1日开始，开发商逾期交房，这期间物业服务费用由建设单位交纳。

2、天然气开口费，可以不用缴纳。天然气开口费等相关费用，是属于城市基本设施配套费，开发商拿地的时候其实已经缴纳过了，已是包含在物业费中的，再交就属于重复缴纳，所以业主们不用再次缴纳这项费用。

3、配套设施不达标，可减免物业费。开发商在销售楼盘的时候往往会进行夸大宣传，以此来吸引购房者，“理想很丰满，现实很骨感”，很多业主在交房后会发现，其配套设施并没有像开发商所承诺的那样，而且也没有达到房产合同上的标准。在这种情况下，根据《民法典》的规定：业主可以有权要求减免部分物业费，减免部分应由开发商来承担。业主可以等到设施齐全达标之后再交物业费。

4、物业公司自行规定的附加费用。其实小区物业应以服务为主，但现如今却变成管理为主。有时候甚至会私自规定一些收费项目，要求业主缴纳，比如垃圾清运费、砸墙费、公共损耗费等等。业主在缴费时一定要看清楚，凡物业合同中规定的收费项目以外的费用都不需要缴纳。

二、业主维权的注意事项

案例：家住某小区的李先生与某物业管理公司签订了物业管理服务合同，双方就物业管理服务质量、物业管理服务费用等达成了协议。但居住过程中李某以消防设施没水、草坪无人维护等服务质量问题为由拒交物业管理费。

物业公司诉至法院。法院经审理认为，物业公司依据物业管理服务协议向李某收取相关费用，于法有据。物业公司依约履行了物业管理服务的义务，李某作为受益人应履行交纳相关费用的义务。另外，该物业公司自2001年度连续3年均被市建委授予“十佳物业管理企业”，其物业管理服务的质量应该给予肯定。李某作为业主认为物业公司服务不好，可通过提议召开业主大会，并通过业委会选择物业公司等途径解决。

法院依法判决:李某依照与物业公司达成的物业管理协议，向物业公司给付物业费。

物业费一类的纠纷案件最近几年较多，实践中，业主往往以物业公司服务质量达不到要求，如环境卫生状况差、垃圾清理不及时、小区管理秩序混乱、物业公司改变公共设施的用途谋取利益等理由，拒绝交纳物业管理费，而被物业公司起诉至法院。其中，因业主拒绝交纳物业管理费的维权方式不当和证据不充分，而造成败诉的情况占大多数。

那么，业主在维权时应注意以下几点:

一、业主在入住居住小区后，正常情况下应通过召开业主大会选举成立业主委员会，代表业主与选聘的物业管理企业签订物业服务合同，这种合同对全体业主均具有法律约束力。

二、将对物业管理服务的意见和建议，向业主委员会反映，业主委员会与物业管理企业进行交涉，改善其物业服务，严格履行物业服务合同。

三、物业公司拒绝改善服务或仍不履行相关义务的，业主委员会在履行通知义务后，自行或委托他人就单项问题进行改正完善，由此支出的合理费用与造成的损失，应当由物业管理企业承担，业主委员会进行追偿。

四、物业管理企业存在严重违约行为，业主可通过业主大会或业主委员会解除合同，另聘物业管理企业进行管理，并追究物业管理企业的相关责任。

以上维权措施的实施，不应以业主单个主体的名义进行，应当以业主大会或业主委员会的整体名义实施。

另外，业主一旦因不交物业费被起诉，而要在诉讼中占优势的话，必须有充分的证据能够证明物业公司存在违约或侵权的行为、其应当承担相应的法律责任；包括须有明确证据能够证明物业公司存在侵害公共利益或个利处益的行为，即物业公司除表现为共同利益的侵害，如社区环境、秩序等外，还涉及到对业主个体利益的侵害，如房屋维修不及时、物品因物业管理公司存在重大过失而丢失等。

三、业主如何向物业维权

1、行政途径

投诉。对于有关小区规划、房产证的办理、房屋质量等出现的问题，业主可以向当地政府的建设行政部门、消费者权益保护协会、质量监督部门反映。对于小区物业管理问题，根据国务院颁布的《物业管理条例》，业主可以向物业所在地的区、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。

2、法律途径

(1)对当地房地产行政主管部门提起行政复议、行政诉讼。

(2)对开发商、物业管理公司提起民事上的违约或侵权之诉。违约中的“约”指购房的买卖合同、业主与物业管理公司签订的物业服务合同。侵权中的“权”包括公民的私有财产不受侵犯的权利、业主享受优质的物业管理服务以及居住环境的权利、公民的消费权益等人身权利和财产权利。出现这类纠纷时业主可以直接向当地人们法院起诉，请求法院依法裁决。

(3)提交仲裁机关仲裁。这是指业主与物业管理公司双方发生纠纷后，根据我国《仲裁法》第4条的规定，依照物业管理公司中的仲裁条款或者纠纷发生后自愿订立的仲裁协议，将纠纷提请有管辖权的仲裁委员会进行裁决。

3、其他途径

(1)业主与物业管理公司协商解决。

《物业管理条例》中已经对业主、业主委员会及物业管理公司之间的权利和义务作出了明确规定，业主和物业管理公司可以依据有关的法律、法规以及管理规约和物业管理合同的规定，自愿平等地进行磋商，进而解决管理纠纷。

(2)由第三人调解。

这是指业主与物业管理公司可以将纠纷提交给第三人，由第三人来主持双方进行协商，促成双方在自愿平等的基础上达成调解协议。一般调解可分为民间调解、行政调解和司法调解三种，比如可以由物业公司所在地的人民调解委员会进行调解。

(3)更换物业公司。

如果以上方式都不能让业主满意，则业主可以依据《民法典》的规定通过业主大会更换物业公司。

因此，业主只有在合理合法维权的基础上才能维护自身权益，任何冲动的维权形式都会适得其反。

谢谢大家！