通过行政手段加强小区物业管理的几点建议

通过行政手段加强小区物业管理的几点建议

**辖13个社区1个行政村，共有小区56个，其中物业小区30个，城中村1个，开放式小区23个，无物业的老旧小区2个。

2018年以来，*综治办、信访办接到因物业管理问题引起的群体性矛盾纠纷及信访件占全场总量的36.7%，居民对物业管理的期盼与物业管理现状存在天壤之隔，严重影响居民生活幸福指数和对党委政府的满意度，小区物业管理问题正成为引发社会矛盾和群体性事件的主要诱因之一，与创建和谐社会，建设美好家园的社会发展主流相悖。因此，政府加强对住宅小区物业管理已成当务之急，住宅小区物业管理的规范化和长效化建设势在必行。

一、出台物业管理规范性文件

建议本着解决问题、满足需要、规范管理的原则，制定瑞昌市物业管理规范性文件，对居住小区配套设施设备规划指标、前期物业管理、物业公司选聘、业主委员会组建、物业收费、物业监管等热点难点问题进行规范。

二、推进业委会自治组织建设

目前，我市正在由住建局牵头、各相关街道具体实施，选举产生各物业小区业主委员会。下步就必须解决业主委员会不能发挥应有作用问题。业主委员会“虚置化”的根本原因，是其是一个松散性的组织，无地位、无场所、无资金、无待遇。建议本着有利于物业管理的原则，对此进行积极探索。例如，业主委员会是否可以从物业收费中提取一定比例资金作为日常活动经费?或参照农村组长的工资待遇，给予业主委员会委员适当薪酬，以提高其工作积极性?

三、集中解决突出问题

搭建工作平台，重点对小区道路、绿化、管道管线、停车位、路灯等基础设施进行改造提升，并通过新建、租赁、购买等方式解决住宅小区综合服务用房不足或缺失问题，彻底解决长期困扰老旧小区物业管理的“老大难”问题。

四、加大开发建设监管

建设工程设计及质量问题是物业管理中物业与业主矛盾的焦点问题，如小区停车位紧张、公共用房、高层二次供水、楼面漏水、下水道堵塞问题等。规划、建设、消防、水电气等相关部门要按照“谁主管，谁负责”的原则，切实负起责任，加强监督管理，防止有关问题发生。首先要把住“源头”。对开发商编制的住宅小区规划设计，要本着满足需要、适度超前的原则，依法严格审批。例如《城市居住区规划设计规范》只对住宅小区停车位提出指导性指标，控制下限，即停车率不应小于10%，如果按照较低控制标准审批，停车位肯定不够，所以在关键指标审批上，一定要具有前瞻性。其次要加大施工质量监管。对于偷工减料、降低质量标准、不符合规划要求的，严格按照规定处理，决不能纵容迁就，留下隐患。第三是严把综合验收“关口”。不符合交付使用条件、不符合规划设计要求的，一律不得通过验收，防止交付使用后产生矛盾纠纷。

五、鼓励支持物业公司做大做强

首先要加强物业管理队伍建设。必须配足配强物业管理人员，解决有人管、能管好的问题。二是严把物业公司审批关。对新建小区，严格限制自建自管，鼓励开发商通过市场公开选聘物业公司，防止自建自管问题发生。三是完善物业公司公开招投标选聘机制。促使物业公司比管理、比成本、比质量、比服务、比信誉、比效益，较终比品牌，优胜劣汰，内强素质外塑形象，提高服务水平。四是实行奖惩制度。设立政府奖惩基金，专款专用。街道办事处会同房地产行政主管部门每年对物业公司进行考评，引导物业公司规范管理。五是加强日常监管。对开发商或物业公司不按规定提供物业服务、肆意侵犯业主合法权益的行为，进行有效管控和惩罚。

六、加大宣传引导

一是宣传物业管理内容，引导业主分清责任;二是宣传物业收费标准，引导业主树立“谁消费、谁付费”的消费理念;三是宣传物业权利义务，引导业主和物业公司正确行使权利;四是宣传维权办法，引导业主和物业公司正确维权。