项目进展情况报告及董事会讨论定夺议题

项目进展情况报告及董事会讨论定夺议题

一、流转、立项工作

1、工作进度

目前共流转荒地约7000亩：其中5600亩荒地已进场开发（约可新增耕地3000亩）；剩余约1400亩荒地（约可新增耕地900亩）未开发，未开发荒地正在进行分组、确权、立项及预算编制工作。

2、 流转后续工作开展建议及请董事会定夺事宜

建议再流转2000亩荒地做旱地指标开发

建议再流转2000亩旱地做旱改水指标开发

A、后备耕地优质紧缺

根据2016年全国二调数据，武冈旱地后备资源统计中有13000亩荒地可开发。我司已流转约7000亩，其他社会资本相继也开垦了约2000亩，目前可开发资源大约在4000亩左右，后备耕地资源面临枯竭且不可再生。

根据2019年武冈市最新统计旱改水及水田后备资源约5000亩，经我司现场核查，单块面积超过50亩的地块约占2500亩，建议流转2000亩旱地做水田或旱改水。丰富产品类型，更好的与市场对接。

B、土地流转竞争群体异军突起，所剩资源短期内会被消化完

武冈社会投资（个体户）旱地开发的回报已到了10000元/亩（以前7000元/亩）；旱改水开发的回报已到了30000元/亩（以前25000元/亩），收益可观。此群体也在疯狂抢地，且都是本地人，预计2019年所剩后备资源将被消化完。

C、建议设立激励机制，以保证快速拿地：鉴于社会投资群体收入增高，目前流转难度剧增，需到乡镇及村组做大量公关协调工作，建议设立100元/亩的激励机制，以便快速拿到预期土地。

D、流转预算（按现有行情）

荒地流转预算：2000亩×70元/亩×5年=70万

旱改水流转预算：2000亩×500元/年×3年=300万

E、水田开发存在的障碍：需股东层面出面，与武冈市政府商议可行性。如确定可以做，需签订补充协议，明确效益回报及成本预算。

二、施工、验收工作

1、进度：一期、二期共完成指标确认约1350亩，三期已完成项目验收1050亩，预计2019年4月底可报至公共资源交易中心，扣除自然资源厅的15%，可交易880亩。

四期属在建工程，均已完成主体工程量40%左右，2018年10月份停工。四期共建设面积850亩，预计新增耕地约600亩。

2、后续工作开展建议及请董事会定夺事宜

A、建议停工的工程开工

政策因素及客观情况

按省厅土地开发政策文件，立项有效工期为两年，如两年内未完成验收，属不合格工程，后续再验收将有政策障碍。

停工造成了后续很多矛盾，在申报项目进度、工程结算环节，指挥部、施工单位农民工给予我司造成很大压力，且公司名声上也有负面影响。

预算：300万

B、建议1400亩储备土地尽快进场

合同条款

已流转但未进场的荒地有1400亩，鉴于当时流转土地的大环境，镇里及村民担心我司将土地流转后不开发，为了保证土地的尽快流转，我司与村里签订合同约定如一年未动工，村里有权收回土地，现流转已将近一年时间，村里已有较激烈的负面情绪，我司一直在做安抚工作，建议进场开工。

预算：540万

三、工程结算工作

按施工合同约定，一期、二期均已到结算期，结算流程及建议如下

1、建议董事会审议结算方案（第三方审计单位参与），尽快启动结算工作。因结算涉及的工作较繁琐，要做大量的现场工作，牵头人需责任心强、懂业务且经验丰富，建议将付依思调回武冈，牵头结算工作。

2、结算建议

四、土壤改良、修复及种植管护工作

根据土地开发整治相关政策要求，新开发耕地不得荒废，需种植粮油作物或绿肥。结合我司与武冈市政府签订的招商引资协议要求，目前项目公司所有开发地块均已种植油菜、绿肥，且已完成第一阶段培肥（1吨有机肥/亩），土壤修复工作暂时未启动。

1、种植管护工作建议，请董事会定夺采取何种方式

A、三年、五年流转期的返还给原承包人或村组适当收押金；

B、十年、二十年流转期（约1200亩）的以下三种方式供参考：

1、自营：可考虑种植经济附加值较高、国家政策支持且有补贴的经济作物。经调研，油茶属邵阳市农业支柱产业，一次性投入后即可（800元/亩），后期管护费用较少（150元/亩/年），且可领600元种植补贴（分三年），预算约100万元

2、招标形式转租，每年收100元/亩租金，后续村里租金由转租方支付；

3、招标形式转租，每年收200元/亩租金，后续村里租金由我司支付

2、第二阶段培肥及土壤修复工作

按合同约定，三年内完成土壤培肥及修复工作，2019年已是第二年，是否需冬季培肥。

培肥：每亩1吨；约300万

修复：每亩1550元，约500万元

五、产品销售工作

1、已出产品估值

A、一期535亩（省厅扣除15%后）

数量指标：535*10=5350万元

产能指标：1009万元

B、二期692亩（省厅扣除15%后）

数量指标：692*10=6920万元

产能指标：1500万元

C、三期880亩（省厅扣除15%后）

数量指标：880*10=8800万

产能指标（预计）：1000万元

D、自然资源厅扣除部分（15%）的成本补助

371亩*3万元/亩=1113万元

三期合计产值：25692万元

2、产品销售工作

由于大环境原因，目前产品一直未交易，建议：

A、通过国家交易平台寻找交易的可能

B、寻求更有公信力的平台的支持，由武冈市政府出面与需要的园区进行点对点衔接。

C、设立适当激励机制，以居间人的形式多渠道寻求交易。

六、规范管理工作

武冈项目公司属合资公司，按照公司章程及股东合作协议的基本框架，双方股东代表（董事长、总经理）共同管理项目公司，分工明确、各司其职。

现行议事规程，，已严重阻碍了业务工作的推进，项目公司制度的修订，人员的调动均未商讨也未报备总公司董事会批准，造成了核心业务工作停滞，人心不稳

举例如下：

因武冈职能部门整合，主管我司业务验收的三个单位的一把手全部换人了，因费用审批原因，关系一直未衔接上，甚至由于没有拜码头，对我司产生了意见，导致验收报卷签字工作停滞，迟迟不能推动；

由于项目公司关键骨干人员的突然调动，事先未做好部署，导致结算工作停滞、工地上矛盾处理无延续性，每天来办公室催付款、矛盾讨说法的人员不断）为了保证合作顺利性、管理规范性，建议如下：

A、项目公司制度的修改、人事的安排及调动、以及重要业务工作的决策先由项目公司董事长、总经理商议，商议一致后再报总公司董事会批准。

B、为保证公平性及公章使用的合法性及严肃性，建议公司印章双方共管。

七、资金工作

A、由于武冈项目公司一直在未达成交易，为了缓解资金压力，保证项目建设有充足资金，保证类似于拿地这种较紧急的工作可以快速推进，降低运营成本，使股东利益最大化。基于项目基本情况，按现有相关银行政策，我司武冈项目符合贷款准入条件，无政策障碍。已验收的土地可申请全额流动贷款，已立项的项目可申请专项开发贷款，贷款期限均属中期贷款。

据初步估算（具体数据以银行评估的为准）：按项目审计报告，已完成验收的可申请5400万流动贷款，已立项的含后续立项的约可申请4500万专项开发贷款。融资成本约3个点左右。

B、按照与政府签订的招商合同约定，我司已向政府缴纳1500万指标占用费（1500元/亩，共1000亩），鉴于武冈后备资源存储现状，建议返还一部分指标占用费到到我司，后续我司耕地开发的指标占用费将补交或指标拍卖后在与政府结算时扣除。

2022年2月22日