小区综合建筑景观整治设计方案说明

一， 小区概况

小区位于高新区，高速公路出口旁，小区占地面积31332平方米，建筑面积34090平方米，共有建筑13栋，住户4，小区外还有单身宿舍2栋，建筑面积2290平方米。

小52户区容积率1.08，绿地率40%。

二， 小区现状和存在的问题

1）建设标准低，市政基础设施差。在现有的老旧小区中多数小区是上世纪攻八十年代末建成的单一功能小区，环卫基础设施不达标，卫生死角多；消防设施建设不到位，火灾等事故隐患突出，排水设施满足不了排水需求，污水外溢现象普遍。

2）小区配套设施不完善，不能满足使用需要。小区没有门岗，安全管理难度大，偷盗案件发案率高，居民缺乏安全感；道路不平整，坑洼泥泞，出行不便；没有管理用房，停车场等设施，车辆无处存放，小区车辆乱停乱放严重；绿地建设植物品种配置不合理，没有文化活动场所及设施，满足不了居民的一般生活需求。

3）房屋结构老化严重，使用功能明显退化。这些小区没有实行统一管理，设施设备缺乏日常管理维护，管网年久失修，破损严重，使用功能明显退化，“跑，冒，滴，漏”现象普遍，出现问题报修困难，居民投诉增多。

4）管理分散，秩序混乱，各种问题层出不穷，小区没有统一管理，小商小贩，闲杂人员随意出入，车辆乱停乱放，小区秩序混乱不堪，垃圾乱丢乱放，宠物随处便溺，小区杂草丛生，环境卫生普遍较差；房屋出租比例高，人口构成得杂，人员流动性大，社会矛盾日渐突出。

5）小区违章建筑搭建现象十分普遍，主要有屋面搭建，底层搭建，中部阳台封闭色彩样式各式各样，进入小区的道路两旁违章搭建的商业门面达一百多个，整个形象脏、乱、差。

6）建筑外墙面原来的装饰材料是大面积的水刷石和白色马赛克，马赛克有脱落现象，水刷石开裂和积灰情况比较严重。7），公共走道和楼梯间墙面污损，楼梯栏杆锈蚀，扶手破裂，栏杆高度不能满足国家规范要求。

三，综合整治目标

1，小区建筑功能完善和整治

1）改善居住质量2）提高社区外部环境质量，加强物业管理，创造宜人的社区环境。在居民反馈意见中可知居民对外部卫生状况不甚满意，因此应该加大钢球小区物业管理力度、提高管理水平和效率，运用市场机制改善社区卫生质量。3）在建设基本配套绿化用地的基础上增加绿地，提供必要的活动场地，尤其是适宜老人和儿童的活动场地。4）挖掘社区潜力，增加部分商业面积，寻求社区居民就业途径，使社区走上一条可持续发展的道路。5）运用规划设计手法，恢复各种院落，使户外空间层次更为丰富，形成“私密—半私密—开放”的三级空间，提供更好的促进邻里交往与互助的空间，从而满足人们的精神需求。1、建筑基本功能方面：（1）增加厨、卫设施，完善使用功能。（2）对渗漏屋面进行修缮，保障使用功能；撤除违章建筑改善城市风貌。（3）对建筑外墙，外窗，阳台进行修缮，统一协调雨棚、空调室外机的摆放位置及形式，保障使用功能，使建筑外观整齐整洁；选择影响景观的外墙，外窗，阳台实施翻新和整治，保证阳台材料、色彩及形式与外墙的协调统一。（4）公共楼梯栏杆，楼道照明，封闭垃圾道，以保障公用设施正常使用。5）安装居民楼单元防盗门，增加居民安全感。

2、小区管线治理方面：（1）已经实施水、电、气一户一表改造，切实为民解难。（2）对雨污水管道的整治，以疏通管道，排堵增容为主；保障小区排污通畅。（3）增设和整修小区内路灯设施，保障社区公共照明。（4）整理、整修或更新供电、电信、燃气等管线和设施设备，做到管线入地，做到整齐有序，排除社区内安全隐患。（5）整理、整修堡坎，护栏设施，排除安全隐患。

3、小区环境配套方面：（1）道路整治，保证汽车通达，人行便捷，道路宽度不低于4米，保障消防通道通畅。（2）划定明确的停车范围，保障居民停车便捷，保护行人安全。（3）整修和完善公厕、垃圾房（箱）、化粪池、宣传栏、告示牌等，保障社区整洁。（4）结合国家园林城市创建工作，推进公园绿地建设；（5）更换植物种类，强化附属绿地建设，美化社区环境。（6）增加部分硬质铺地，为居民提供活动场所。（7）修补社区围墙，以加强社区安全感和归属感。

4、完善社区基本服务设施方面：（1）建设和规范小区社区设施；（2）撤除违章搭建的商业门面，建设部分小区商业网点；寻求居民的就业途径，建设的商业设施租赁费用可以弥补小区物管费用的不足。（3）建设和规范小区体育设施。

三， 整治设计方案和措施。

1，设计依据

⑴城区居住区综合整治技术导则

⑵业主关于钢球小区综合整治设计要求

2，建筑外观改造及建筑单体设施的更新完善：

1) 建筑物水刷石、马赛克、等外墙面要进行清洗，建筑底座贴咖啡色面包石，外墙上部重新喷刷土黄色涂料。

2) 外墙窗统一改换成双层中空白色玻璃窗，阳台用咖啡色塑钢框白玻璃窗统一封闭。

3) 楼梯间栏杆踏更新，踏步面层更新成大理石。公共走道和楼梯间墙面刷白色内墙涂料。

4) 屋面把破损的面层剔除，涂刷防水涂料，重新做细石混凝土面层，落水口四周油膏封闭。不能保证安全防护高度的要加高至1200.

5) 增设铝合金空调机位，统一空调机安装位置。加设空调冷凝水管。

6) 厨房加设砖砌内置成品集中排烟道。

7) 取消垃圾道，单元入口增设垃圾桶。

8) 单元入口新增防盗门，顶上加设玻璃雨棚，楼道设信报箱。

3，景观改造

撤除乱搭乱建违章建筑，还绿于人

⑴ 原来的花池周边用青石砌边，道路修补，花架清洗、涂刷外墙涂料。

⑵ 对集中绿地的树种重新清理，栽种常绿和落叶乔木桂花和桃花。

⑶ 对人行步道铺装青石。球场地面整修。

⑷ 加室外座椅

（5）增设车位  个

4，管线改造

疏通下水管道，室外消火栓由地下改为地上。供电由架空电缆改为地下。

5. 小区入口增设门岗，主入口增设不锈钢成品告示牌，

   南边入口新增商业配套服务用房。

四， 工程造价

整治项目工程量

（1）外墙清洗面积22644平方米

（2）外墙喷涂面积11644平方米

（3）屋面落水管换装100PVC落水管26根 577.2米。

（4）空调冷凝水管安装50PVC管120根2196米。

（5）空调机外罩1356个。

（6）楼梯栏杆除锈油漆，面积910平方米。

（7）栏杆换装，油漆900米。

（8）楼梯间与公共走道墙面 天棚涂刷室内涂料面积2100平方米。

（9）屋面修补面积5000平方米。

（10）加厨房排烟道16个，长度297.6米

（11）大理石踏步3600步。

（12）室外人行道铺装青石面积1239平方米。

（13）增加垃圾桶28个

（14）花池池边青石砌筑修补

（15）增加室外防腐木座椅10个。

（16）花架粉刷四个。

（17）小区门岗两个。

（18）小区临时商业配套用房建设800平方米。

（19）更换树种20棵桂花树，20棵桃树，20棵小叶榕树。草坪面积1000平方米。三角梅10株。

给排水部分:

（1）增设室外消火栓一个 镀锌钢管100米，更换部分30个雨水口（及接管）

（2）6个地下消火栓改为地上式。

（3）清掏雨污管网

电气部分：(不包括安装费)

(1)、室外组合变电站：2台

   型号：YB16M-12/0.4  S9-M-630KVA  10个回路(开关250A)  补偿200kvar

(2)、室外高压电缆分接箱：1台  

   型号：GS(F)10-1A(2K)2

(3)、电缆：

①YJV22-3x120-10KV               100米         

②YJV22-3x70-10KV                150米

③YJV-4x35+1x16-0.6/1KV           200米

④YJV-4x70+1x35-0.6/1KV           400米

⑤YJV-4x95+1x50-0.6/1KV           450米

⑥YJV-4x120+1x70-0.6/1KV          150米

⑦YJV-4x150+1x70-0.6/1KV          100米

⑧YJV-5x10-0.6/1KV                800米

(4)、穿线管：

SC50  600米     SC60  300米     SC80  600米     SC100  150米

SC125  250米     SC150  100米

(5)、路灯：2.8米庭院灯  灯具为60W节能灯  40盏

(6)、室外路灯控制箱：1台     1进4出

(7)、屋顶避雷网维修：φ10热镀锌圆钢    500米

(8)、弱电线路改造：全小区共有建筑13栋，住户452户，占地面积31332平方米，建筑面积34090平方米。（包括电话、电视、网络）

(9)、门禁系统：访客对讲系统   

门口主机JB-2200（含电控锁）    共套28套

室内电话分机JB-2201            共 450部