准物业调研报告多篇

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准物业调研报告篇1

随着物业管理法规的不断完善，业主、使用人法制观念的不断增强，管理部门监督管理力度不断加强，居住小区违法搭建情况得到了有效控制。但是在部分居住小区依然存在着擅自在天井、庭园、阳台等部位搭建违法建筑物和构筑物，擅自占用公共部位、损坏房屋承重结构等现象，特别是一些高档小区居民入住后，出现了比较严重的违法搭建情形，如有的业主、使用人擅自在房屋平台搭建阳光屋，甚至加层、改建、扩建、开挖地下室，不但严重破坏了小区的整体规划与和谐的环境，还影响了相邻业主、使用人的日常生活，引发了不少矛盾纠纷。

一、华阳地区居住物业装修存在的主要问题

近几年，随着房地产二、三级市场的活跃，高档商品房住宅中二次装修开始增多，由此各类违章行为和违章搭建时有发生，引起社会的重视，从房地办目前所掌握的情况分析，主要有以下几个特点：

（一）业主将原房屋从里到外彻底进行装修或改建，改变了原始设计风格，如外墙立面安装玻璃幕墙，将承重墙拆除后重新扩建，底层门厅、平台搭建成房间等等，违章面积在10～60m2不等。

（二）使用的装饰材料比较高级、新颖，凡装修过的房屋均超过原房屋设计标准，对小区环境影响相对较小，与周边房屋的格局能基本保持一致。

（三）相邻关系矛盾不特出，业主委员会一般也不直接干涉，只是对过分超出范围的违章建筑反响较大。

（四）由于业主身份比较特殊包括一部分系境外业主，物业公司较难直接进行劝阻，怕影响管理费的正常交付。

基于以上现状从物业公司反映：认为政府管理部门处罚力度不够，对违章户的处罚达不到威慑作用，另外迫于管理费拖欠，只能劝阻，无法阻止施工，否则发生冲突物业公司很被动。

然而作为搭建的业主却认为：由于房屋设计在使用上不尽合理，且已陈旧，所以当新购房业主入住或原业主二次装修时，往往请专业装潢设计单位对房屋重新按个性化进行室内布局，加之在经济上有支付能力，使上述违章行为时有发生，由于示范效应，对其他业主影响较大，有趋同倾向。

二、进一步加强物业装修网格化管理的建议

（一）各物业管理公司应当加强对住宅装修的指导和监督

1、加强规范装修行为的宣传和指导

物业管理公司应当依据《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》的规定和《前期物业管理服务合同》或《物业管理服务合同》、《住宅使用公约》或《业主公约》的约定，履行对业主装修住宅的管理职责，并制订《住宅装修须知》，配备相关的专业人员，加强对业主装修住宅的宣传、指导和监督。

指导物业管理公司将《住宅装修须知》在所管理的物业小区内一并公告。同时，把《住宅装修须知》送达物业管理区域内待装修的业主或使用人并签收。

2、加强住宅装修前的管理

要求物业管理公司在为业主或使用人办理入住手续时，必须告知《条例》中规定的不得损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌和违法搭建等住宅装修的禁止行为。禁止敲凿的部位以及不得擅自随意安置空调室外机和安装防盗设施等注意事项。

业主或使用人在装修住宅前，要求其将施工单位、施工期限、装修内容（包括住宅装修设计图、施工方案）等书面告知物业管理公司并为装修施工人员办理小区临时出入证等手续。

要求物业管理公司对业主或使用人提供的住宅装修设计图、施工方案中有违反住宅装修禁止行为的提出整改意见。

为加强对施工单位装修行为的管理，物业管理公司可与住宅装修施工单位签订《住宅装修管理协议》。

3、加强对住宅装修活动的日常巡视和监督

物业管理公司应当明确由专人负责对住宅装修活动的指导、监督和管理。当有业主或使用人已入住的，应当督促装修的业主、使用人或施工单位遵守施工作业时间，晚间18:00时至次日上午8:00时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。

物业管理公司对进入小区的施工人员和建筑材料及装修施工阶段涉及水、电、气和结构等隐蔽工程的，每天应当加强现场巡视和检查（包括节假日）并做好记录，发现违规现象，应当及时采取有效措施进行劝阻、制止并督促改正。

对损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、违章搭建等违法装修行为且拒不整改的业主或使用人及住宅装修单位，物业管理公司应当及时告知业主委员会并报告相关行政管理部门依法处理。同时，物业管理公司应当责成违规装修的施工人员停止施工。

4、加强知法、守法和履约意识

物业管理公司应当督促业主或使用人遵守《条例》等相关规定、遵守《住宅使用公约》或《业主公约》的约定。

物业管理公司与住宅装修单位签订协议》的，应当督促其履行《协议》。在住宅装修施工完成后，物业管理公司应当及时收回小区临时出 入证。对造成房屋和设施设备损坏的，物业管理公司应当责成责任人及时进行修赔。

物业管理公司对住宅装修单位的违约行为，可依据《协议》的约定，直接向人民法院提起民事诉讼。

在未成立业主委员会的住宅小区，业主或使用人违法装修经劝阻。制止无效的，房产开发商或相关业主或使用人可依据《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公约》的约定，直接向人民法院提起民事诉讼。

（二）业主委员会应当发挥自治管理作用

业主委员会应当经常检查物业管理公司的管理和服务状况，督促住宅装修的业主或使用人遵守有关的法规和约定，及时调解装修不当 引起的相邻纠纷，对业主或使用人违法行为进行劝阻、制止并督促其整改。

对业主或使用人违反《业主公约》劝阻无效的，经业主大会或业主代表大会通过，业主委员会可向人民法院提起民事诉讼。

（三）各区县房地局应当加强对违法装修的行政执法

区房地局不断完善行政执法工作程序。对物业管理公司不履行法定管理服务和义务等行为，应当根据《条例》和《规定》的相关规定责令其改正，并可处相应的罚款。对物业管理公司违反《条例》和《规定》情节严重的，区县房地局可作出降低资质等级的处罚，直至吊销资质证书。

区县房地局接到对业主或使用人违法装修的投诉，应当及时受理、立案并到现场调查、取证。核实，经核查属实的，根据《条例》的相关规定，责令其限期改正，可并处相应的罚款。

准物业调研报告篇2

近年来，随着南京城南城市建设步伐的加快，大量土地、房屋被拆迁征用，一个个拆迁安置小区拔地而起。村民房屋土地被征用后，搬入了安置房小区。原有村民也变成了居民，从村落变成了小区，安置房小区管理难、环境差等问题带来的物业纠纷日益凸现出来。

安置房小区的物业纠纷是城市化推进以来各级部门普遍关注的一个重大民生问题。雨花台区人民调解委员会通过对辖区内安置房小区出现的主要矛盾纠纷进行了认真调研分析，力求减少矛盾纠纷、理顺各种管理关系、提高对安置房小区物业纠纷的认识，为解决好安置房小区的物业纠纷提供有益的思考。

一、安置房物业纠纷现状

目前在雨花台区的铁心桥地区、西善桥地区和板桥地区有大量的安置房小区。西善桥地区有52个居民小区，其中安置房小区26个，铁心桥地区7个社区，其中两个社区为全市两个大型安置房小区景明家园和春江新城，另外5个社区都有安置房小区。物业矛盾纠纷的出现有三个方面的因素。

1、业主因素。大多数村民身份转变后，并没有像真正的市民一样去了解、接受、参与物业管理，导致有的安置小区物业与业主之间存在多种矛盾，最突出的共性问题有：

（1）部份居民思想观念旧。一些新市民受传统散居村落影响，缺乏整体意识，个别业主只顾自己利益，在公共部位私搭滥建，致使部分公共设施不能正常使用；缺少对房屋结构安全的相关知识，少数业主认为房子是自己的，属私有财产，便无所顾忌地在自己的小天地里，私拆乱改；对集中居住的新建小区不适应，一些业主私占绿地停车位不仅破坏了小区的整体规划，更侵害了其他业主的合法权益；

（2）部分居民生活习惯难以更改。老的生活习惯一时难以改变，垃圾乱堆乱放，到楼下绿化带的树木之间拉扯绳索晾晒衣物，墙壁上乱贴乱画，私养大型宠物或家禽，在小区宠物粪便随处可见，物业公司在管理中容易与业主发生纠纷；

（3）业主服务消费意识淡薄。大部分安置小区业主从原来的村落搬迁到新建小区，作为村民从来都无需交纳物业管理费和垃圾费之类的费用，而且拆迁安置都是政府行为，这些业主认为这些费用应该由政府买单。他们对物业管理的概念比较陌生，不知道物业服务本身就是一种商品。消费享受服务的意识不强，没有缴纳物业服务费的概念，直接后果就是导致物业运转困难，服务质量下降，形成恶性循环。

2、物业公司因素。

（1）安置房质量缺陷。安置房质量上的缺陷造成的后果往往会由后期物业来处理。小区通过综合验收，向业主交房时还存在一些遗留问题。如区域内的环境、道路、相关配套等设施未完工，影响业主入住；房屋外墙、飘窗、阳台渗漏等，引发业主不满；电梯、电子对讲门、监控设备存在故障，招来业主指责。工程质量遗留问题很难及时得到根本解决，这些问题带到业主入住阶段，多数业主理解为房屋质量以及安置前的有关承诺没有兑现，责任应由物业公司承担，从而很容易造成业主与物业公司之间的对立情绪，给物业管理带来相当大的压力；

（2）服务质量上的诟病。保洁不满意、修理不及时、巡逻不勤快、绿化不到位、车位不足和车位分配的不透明等问题都容易引发业主的不满；

（3）物业管理公司不够职业化。在安置房小区居民入住后，为了快速地给居民提供物业服务，保障居民的基本生活需求，各街道的社区组织成立了物业公司为居民提供服务，从业人员的职业化程度不够，往往以管理者身份而不是服务者身份自居，必然影响到物业与业主之间的和谐关系。

3、相关管理小区物业的行政主管部门因素。相关管理小区物业的行政主管部门未能及时指导安置房小区成立业主委员会。很多安置房小区在入住几年后仍没有组建业主委员会，这样个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决，为小区正常的物业管理埋下隐患。很多重大事/文秘站－您的专属秘书，中国最强免费！/项没有业主委员会同意，物业公司也无能为力，比如维修基金的使用，导致居民认为物业公司不作为，引发矛盾纠纷。

二、减少安置房小区物业纠纷几点建议

1、成立业主委员会。相关部门应及时指导保障房小区成立业主委员会，保障房小区中居民大多数是由附近村民搬迁过来，通过业主委员会的形式重新构建“熟人社会”；

（1）方便个体业主与物业公司之间进行沟通；

（2）通过业主委员会，方便物业公司对房屋出现的较大质量或故障问题及时处理，方便群众生活；

（3）通过业主委员会宣传小区居民责任与义务，配合物业公司逐步将物业费用收取工作正常化。

2、培养能够适应市场变化的优势物业公司。要逐渐走出社区“托底”式的物业公司模式。物业企业要推行公务公开、财务公开，物业服务企业与业主间要形成相互制约、相互支持的管理机制。同时，要全力做好公共部位维修资金的收缴工作，为小区的长远发展提供资金保障。

3、聘用和培养专业化物业人员，提高物业服务水准。要在人员配置上把好关口，提供能够切合居民需要的优质物业服务。一是选拔聘任一批责任心强、业务素质好的人员充实到物业管理一线队伍；二是加强从业人员的岗位培训，提高他们依法履行职责能力；三是提升人员素质，物业从业人员要认真学习法律、规章、相关业务和小区管理理论，开拓工作思路，切实做到服务好保障房小区居民。

4、相关行政部门做好保障房建设验收工作，避免建设问题遗留给物业部门。认真抓好物业管理的前期介入工作，发现配套设施设备不完善的小区，责令建设单位限期补建完善，做到提前介入，主动参与，积极监督，确保交付后业主满意，避免业主与物业之间发生冲突。

5、社区做好新市民普法宣传工作。社区要经常性深入各小区开展普法和精神文明宣传，宣扬小区公约，弘扬小区主人翁意识，提高安置房小区居民的都市生活意识，改变他们的生活习惯，鼓励小区居民主导参与到小区物业管理中来，通过人民调解的方式化解小区物业矛盾纠纷。

准物业调研报告篇3

物业企业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业企业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。我会于20xx年1月至7月对河北区居民小区物业企业管理状况，特别是对三和小区和金兆园小区进行了调研。现将调研情况报告如下：

一、小区物业企业管理现状

三和小区，人口近万人，地处城乡结合部，小区经历了九个物业公司和三届业主委员会，人员较复杂，管理难度较大，现物业公司是容心物业公司于20xx年9月接手三和小区的物业企业管理。每年应收物业费100万元，现在只能收上来4万余元，收缴费用不足以维持日常开销，水电费都有拖欠。许多业主借道路、房屋质量、绿化、车辆丢失、喷泉等许多问题，拖欠物业费。金兆园小区，20xx年入住，共1058户。商品房202户，回迁房660户。20xx年12月初物业撤出，后由明星物业接管，次年撤出。现在，电梯维修费无从解决。

二、小区物业存在的问题

尽管两个小区情况有异，但存在有许多共性的问题，并在很大程度上反映了我区物业企业管理的现状和病疾。

（一）地产遗留问题。由于物业企业管理没有在房屋开发建设阶段就进行介入，因此开发建设的不合理成了后来物业企业管理的众多矛盾的根源。开发建设遗留问题主要表现在：一是规划变更导致业主权益受损。房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异。二是房屋建筑和附属设备质量差，配套项目缺项甩项。三是建筑权属不清。公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题，是业主与开发商争议的核心问题。如金兆园在地产建设阶段，就在二次供水和电梯质量等方面留下了严重后患。三和小区的开发商也遗留下房屋质量等问题。这些都为日后物业企业管理埋下了隐患。

（二）物业企业管理企业管理水平低，人员整体素质不高。一是某些物业企业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足，同时存在侵害业主利益的行为。二是某些物业企业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业企业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位，使业主对物业企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。

（三）小区业主缺乏四种意识。一是缺乏整体意识。个别业主只顾自己利益，在公共部位私搭滥建，致使部分公共设施不能正常使用，难以发挥其应有的功能；二是缺乏安全意识。少数业主认为房子是自己的，属私有财产，便无所顾及在自己的小天地里，私拆乱改。三是缺乏法制意识。一些业主私占绿地，或种菜或做停车位，不仅破坏了小区的整体规划，更侵害了其它业主的合法权益。四是缺乏环保意识。垃圾乱堆乱放，墙壁上乱贴乱画，私养大型宠物，在小区宠物粪便随处可见。

（四）物业公司对业主的违规行为处置力度不够，没有执法权。而政府相应的执法机构又力不从心，执法缺位。比如，对有些业主的私搭乱盖、车辆不按规定停放以及破坏小区设施等行为，只能劝告，下整改单，报告政府执法部门，而无他法。结果常常是业主我行我素，造成恶性循环，以至小区环境和设施每况愈下。

（五）物业公司收物业费困难。业主以各种理由不缴费，加之，效法者众，物业服务企业收上来的物业费越来越少，从企业追求利润的经济本性来说，当收入小于成本或者利润减少时，必然会降低成本，而降低成本的直接后果就是服务质量下降，于是更多业主对物业服务企业的服务不满意，从而不交物业费，这就进入了一个恶性循环的怪圈。小区环境差了，住房自然贬值，到头来受苦的其实不只是物业服务企业，还有园区内的所有业主。比如三和小区的状况就是一个很好的例子。相反，现每家每户的煤气、水、电、有线电视等费用没有拖欠的，因为这是政府行为，如果你不交费，这些职能部门有权停水停电，没有一点商量，现在只有物业费可以拖欠，因为它是企业行为。个别人就是抓住这个漏洞，不交物业费，你不会把我怎么样，这是物业公司目前最挠头的事。

（六）使用上缺乏健全的机制和有效的监督，大修基金保值、增值难。按条例规定，当确需使用房屋公共维修基金的时候，由业主委员会提出，经2/3以上的业主同意后，方可申请使用。但实际上，如果修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区2/3的业主通过，给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用，容易让房屋公共维修基金造成无法利用。随着大量房屋开始进入维修期，当年收取的微薄的大修基金将入不敷出，如何在物价水平上涨的情况下，将有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

三、几条建议

（一）依照20xx年10月1日实施的《物权法》有关章节规定和20xx年9月1日正式实施的《物业企业管理条例》，研究制定我区《物业企业管理水平评估细则》，提高物业企业管理，并做到有法可依。

（二）建立政府相关执法部门与物业公司、业主委员会三方的联动机制，有效处置小区内的各种违法违规行为。并在街道办事处一级设立物业企业管理纠纷处置办公室，作为三方联动机制的行动轴心。

（三）为促进物业企业管理市场的发展，培育物业企业管理的核心品牌，鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，在政策上实施优惠政策，并创造竞争氛围，做大做强我区物业企业管理业，为我区和谐社区建设锻造实业新军。

（四）确保房屋大修基金的安全使用，实现大修基金保值增值。建议对业主交纳的房屋大修基金委托银行理财，按每个小区（大厦）开一个总帐户，按每户业主缴纳的房屋大修基金为每户单独开户，每年的利息自动转存到业主的户头上。凡需动用大修基金时，必须由大修房屋牵涉到的业主们投票表决，委托专业机构对物业公司预算的维修费用进行评估后方可动用维修款项，同时对大修基金的使用过程进行监督，对维修质量进行鉴定。

（五）加大宣传力度，引导人们正确的物业消费观念。按时缴纳物业企业管理服务费、公共水电费、电梯用电费、二次供水电费及一此相关的费用是每个业主（住户）必须履行的义务，大家应当积极主动履行，任何人不论何种理由拒交物业企业管理服务费都是违法的。

准物业调研报告篇4

近年来随着天津市城市建设的发展,房地产开发突飞猛进,一座座风格迥异,设施齐全的住宅小区如雨后春笋般地耸立起来,为天津市增添了一笔亮丽的色彩。物业管理作为新兴产业也如影随形同步兴起,应运而生的物业管理肩负起了小区建设、环境绿化美化、公共卫生、安全保卫、水电暖的日常维护保养等工作,到目前涉及的范围已逐渐发展到商场写字楼和综合大厦及广大的城镇居民区,同时随着政府机构的体制转轨和企事业单位的改制,政府机关、学校、医院等单位的后勤服务也走向社会化。物业管理作为城市规划、建设的合理延伸,将成为城市管理的重要组成部分,同时也为下岗人员提供了广阔的就业空间。

一、近年来天津市物业企业得到快速发展

1.经济的发展带动物业管理企业不断发展壮大

天津市的物业管理企业起步较晚,第一家注册的物业管理公司在1996年才正式成立。刚刚起步时全市只有十几家物业管理公司,管理总面积只有100万平方米。但随着天津市经济快速发展,物业管理企业不断发展壮大,到20xx年6月天津市物业管理公司已发展到642家,管理总面积达到8652万平方米,占全市住宅存量的56%,实施物业管理的项目已达到1600多个,从业人员超过5万人,营业收入突破10亿元。

2.物业企业服务的领域更广,服务内容更宽,形式更加多样化

城市建设进程的加快使物业企业逐渐发展壮大起来,过去物业服务只需要清洁工、门卫、绿化等几项服务。近几年,随着物业体制的不断深入和产业结构的调整,物业服务的形式也从单一的服务发展到形式多样的服务。如:家电的维修、接送上下学的学生、送水入户、代买飞机车船票等。特别是随着机关企事业单位后勤的社会化,大型物业公司已将物业服务的重点从对居民小区的物业服务延伸到工业区、学校、医院、车站机场、商场、办公楼宇等地方。如国际商场物业管理公司先后接管了师大北里、赛博数码广场、博士后公寓等单位。金厦物业管理公司除了原来所管的居民区以外,从20xx年-20xx年3年间开发了民政局大楼、长泰公寓、南开商业银行、河北职业学院等多家企事业单位的物业服务。物业管理面积也由1994年的6万平方米,达到目前的近40万平方米,增加了5.7倍。十年间,物业管理的面积年递增速度达到20.89%。此外,物业管理公司的服务领域也开始向更宽更广的方向拓展,部分物业管理公司已由简单的服务职能转变为生产与服务相结合的复合型的物业管理企业。例如,有的物业公司瞄准市场需求专业化、规模化生产立体车库的汽车停放架;有的物业公司与相关的技术部门合作生产市场需求广阔的钠离子水,不仅满足了市场需求也进一步壮大了企业规模,积累了雄厚的资本,为吸纳更多的下岗人员的再就业提供了物质保障。

3.旧区物业管理化为物业服务业提供了难得的机会

去年是市委、市政府对天津市成片旧楼区进行综合整修的第一年,据统计,实施旧区物业管理的项目为社会提供了就业岗位1448个,安置了下岗失业人员924名,其中4050人员757人。据有关部门预计今年天津市新增物业管理面积1200万平方米,累计达到9210万建筑平方米。全市住宅物业覆盖率达到65%以上,为社会可提供4000余个就业岗位。社会对物业服务的需求不断加大,为物业企业的发展提供了难得的发展机遇。

二、物业服务业给下岗人员提供了广阔的就业空间

制度改革和住房商品化的发展,物业服务业这一新兴行业进入了一个迅速蓬勃发展的时期,截止20xx年底,物业公司总数已超过2万家,从业人员超过230万人,相当于我国社会服务业从业人员的23%。

由于物业服务业的服务项目、内容与多数下岗人员的能力特征相吻合,为下岗人员提供了新的就业渠道,这使越来越多的下岗人员加入到了物业服务的行列,物业企业的发展为天津市的再就业工程提供了广阔的空间。

1.从物业企业的服务内容和项目看适合下岗人员的再就业。

物业企业按照社会化、专业化原则对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理,向住户提供全方位的综合性服务,是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动单位,是社区服务业的重要组成部分。从物业企业服务的内容看:主要包括有偿服务和无偿服务。无偿服务包括(1)小区内卫生保洁、绿地的维护、小区安全保卫、存车场秩序的管理。(2)高层电梯的管理和维护,小区内的消防保安、水电暖的维护保养等。有偿的服务包括:(1)家政服务包括:家务劳动、护理、照顾老人及儿童、看护病人等。(2)代买机票、送水入户。(3)业主家中设备的修理(疏通管道、抽水马桶的修理、修理水箱洁具等)。

从物业企业的大部分服务内容看,对从业人员所需的知识和技术水平要求不高,但要求从业人员具有一定的生活经验以及一定的责任心和吃苦耐劳精神,因此,物业服务很难适合年轻人的择业标准,但适合下岗人员的再就业。

从物业企业吸纳的人员看,大部分是来自企事业单位的下岗分流人员及农村剩余劳动力,为解决产业结构调整中的就业问题作出了重要贡献。据有关部门估计,今后十几年内,城镇每年要建7亿平方米的住宅,按普通住宅每20xx平方米、高档住宅每1000平方米安排一人就业计算,仅新建住宅物业管理每年可安排45万-50万人就业。

2、天津市物业服务业的发展着眼于下岗人员的再就业,吸引越来越多的下岗人员加入到这一领域。

过去许多人一提起物业服务就认为是伺候人的。但随着社会的发展和就业观念的转变,下岗人员在选择就业时比较务实,对择业有了新的认识,越来越多的下岗人员选择物业服务这一岗位就业。据调查,有的物业服务公司安置的下岗人员已达到公司职工总数的60%以上。这些下岗人员通过就业提高了能力,找回了自信,经济地位也得到了提高,不仅赢得了社会的尊重,同时也带来了家庭地位的提高。与此同时政府相关政策的支持也使物业企业为下岗人员提供了更多的就业机会及更好的待遇。例如:政府规定物业公司安置下岗人员达到30人就可以减免营业税并且政府每月还按照公司安置的下岗人员的数量拨付给物业公司相应数额的下岗人员安置费,(每吸纳一名下岗职工政府支付给物业公司150元的下岗安置费),这就为物业公司减轻了一定的负担。同时物业公司也积极为下岗人员提供更好的待遇。如金厦物业管理公司过去下岗职工在没有休息日的情况下每月收入只有450元。现在在每周有一天的公休日的情况下收入已达480元,好的政策的实施使下岗职工得到了实惠。

据有关部门调查,目前天津市从事物业服务的下岗人员特征明显,一是年龄偏大,多数人员的年龄在35-50岁之间,女性的平均年龄在40岁左右,男性的年龄在50岁左右;二是文化程度偏低,大部分下岗人员的文化程度在高中以下,其中小学、初中文化程度的占80%左右;三是女性占了大多数,据有关部门介绍,天津市目前从事物业服务的下岗人员女性占70%左右,男性占30%左右。女性主要从事小区内的保洁卫生,绿地的维护等。男性下岗人员主要担任着物业小区的安全维护以及技术性的维修工作。近几年随着天津市物业服务业领域的拓宽和发展,将会有越来越多的男性加入到这一领域从事一些有一定专业技术的服务工作。

3.物业公司人性化的管理使下岗人员在工作中找到自己的位置。

面对近几年下岗人员重新离岗的情况,有的物业公司为了留住这些职工积极寻找应对的办法,他们用人性化的管理方法千方百计给下岗人员创造好的工作条件,争取好一点的福利。例如,给下岗人员上养老保险,使他们今后生活有保障。再如,公司领导在夏天炎热的季节给职工送去防暑降温用品、八月十五给职工送去奖金及月饼、“三、八”妇女节给女职工送去小礼品等。人性化的管理使下岗人员感受到了温暖,找回了自己的位置,也留住了下岗人员的心。

三、物业管理企业发展对策

1.物业企业要进一步加大宣传力度,引进先进的管理理念。

当前,人们对物业管理企业的认识还不够全面,对它所起到的作用还没有完全体验到。因此,应加大对物业管理的宣传力度,逐步使用户与经营者之间形成一种相互信赖、相互依存的关系,让人们了解物业服务的项目和内容,把先进的住宅管理理念引进千家万户,同时进一步搞好全方位、多功能的综合服务,让业主们住的安心舒心,使服务、收费很好的链接,形成良性循环。

2.提高物业管理人员的素质,强化服务意识。

通过举办培训班、学习外地先进经验等多种方式,提高物业公司人员的业务能力和自身修养,使物业管理公司进一步走向成熟。调查显示:天津市的部分物业管理人员不同层次地进行过专业培训,但仍然存在着服务态度不好,专业技术不过硬,文化素质偏低的现象。这就需要经常不断地培训物业管理人员,逐步地提高他们的管理水平和业务素质,以提高用户对物业管理的认知度,起到相互理解,互惠互利的作用,共同促进天津市物业服务的健康发展。

3.拓宽服务领域,改善服务质量。

物业管理企业应进一步创新思维,制定有利于企业加快发展的经营策略,在拓宽服务范围、提高服务质量、提升文化品位上下功夫,把企业做大做强。首先,要广开渠道,在扩大服务范围上下功夫,逐步开展家政服务、餐饮服务,包括钟点工、送煤气、修理家电、代接送小孩、代业主管理房屋以及负责小区的治安、设备租赁等业务,形成一个好的物业经营服务机制,开拓物业经营市场,使人们逐步认识到经营管理的重要性与必要性,另外,随着我国进入老龄社会对老年人的养老、医疗等也将成为物业服务的重点。第二,把服务作为企业品牌推向市场,在激烈的市场竞争中站稳脚跟。服务质量的好坏,服务水平的高低直接影响到企业的长远发展,因此在扩大项目的同时,更应重视服务质量、水平的提高,为用户提供“方便、快捷、高效”的服务,使企业向专业化、高层次方向发展。第三,进一步提升物业服务品位,发挥营造社区文化、引导消费的作用。应建立必要的文教娱乐设施,引导社区健康文化生活,营造社区欢乐、祥和、文明的氛围,树立企业良好的形象。

准物业调研报告篇5

市人大常委会于8月25日至27日在市人大常委会主要领导的带领下，组织部分市人大代表对我市物业管理工作进行了三天的调研。调研组集中听取了市房产管理局、市房地产开发（集团）有限公司、乌鲁木齐城市建设综合开发公司关于物业管理情况的工作汇报，随后分四个组到天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区四个中心城区进行调研，分别听取了各区建设局的情况汇报，并和街道办事处、社区、小区业主委员会、物业公司及小区居民进行了座谈，幷进行了实地查看，发放相关调查表上千份。

一、我市物业管理的现状

近年来，随着房地产业的发展及城市化进程的加速，物业管理服务行业呈现出快速发展的态势，居民对物业管理服务的需求也日益提高。目前，我市取得资质的物业企业476家，实行物业管理服务的住宅小区、大厦、商业区、工业区等项目共有2589个，总建筑面积5195万平方米，从业人员3万余人，服务近50余万户、150万余人，占应服务对象的50%左右。其中，通过我们发放的物业管理情况调查表了解到，我市四个中心城区共有居民住宅小区3570个，实行物业管理的小区865个，成立业主委员会的小区104家，物业费收取率80%左右，物业管理行业已成为我市城市建设和城市管理的重要组成部分。

为规范我市物业管理工作，市人大常委会于2003年3月制定出台了《乌鲁木齐市物业管理条例》（以下简称《条例》），该《条例》的出台为我市物业管理工作提供了有力的法规保障。为贯彻落实《条例》精神，市政府及物业管理部门做了大量的工作，保障了《条例》的贯彻实施，推进了我市的物业管理工作。

调研结果表明，目前我市物业管理的现状是：对《条例》贯彻执行的力度不够、管理体制不顺、机构不健全，这些问题造成物业管理新旧矛盾不断发生，影响了物业管理工作的顺利进行，对我市的社会稳定和安定团结也造成了一定影响。

二、我市物业管理工作存在的主要问题

（一）市政府物业管理职能不到位，体制不健全，对物业管理企业缺乏有效的监管，小区居民物业管理纠纷得不到及时解决。目前我市承担物业行政管理职责的部门是房产局物业监管处，管理人员只有3人，各区（县）是由建设局兼管此项工作，没有设置专门机构和专人管理。近年来，我市住宅小区发展迅速，加上公共租赁房、廉租房及经济适用房的管理工作，现有的行政管理人员远远不能满足当前物业管理的需要，各区（县）建设局物业管理人员又都是兼职，加之个别管理人员缺乏责任心，管理不到位，对物业管理中出现的各种矛盾和问题没有及时地进行解决，造成物业纠纷投诉率高、调解率低。而真正与小区居民日常接触的街道办事处和社区居委会却没有明确的物业管理法定职责，全市物业管理没有形成上下有效的管理体制。另一方面，国家建设部在20xx年修改的《物业管理企业资质管理办法》中取消了对物业服务企业的年检制度，因此对物业服务企业缺乏有效的监管措施，准入门槛较低，致使物业服务企业发展迅速但规模过小，综合实力弱，专业水平低，服务效益差，和业主矛盾纠纷不断。

（二）业主委员会成立难，部分已成立的业主委员会并未在物业管理中发挥应有的作用。从调研的结果看，我市四个中心城区成立业主委员会的小区在3%左右，无论是业主本身还是物业服务企业都表示，依法成立业主委员会难度大，其主要原因是：业主法律意识不强，对业主大会、业主委员会的作用发挥、维权意识、自我管理等认识不到位，对成立业主委员会缺乏积极性；我市许多住宅小区都属于前期物业管理，除部分小区是房产开发商通过招投标聘用物业服务企业外，大多数物业服务企业为房产开发商的子公司，因开发商不配合，无法成立业主委员会；有些小区是分期开发、有些小区又属于开发规模较大，小区内业主成份复杂、人员流动性大，难以召开业主大会，无法成立业主委员会。有些小区虽然成立了业主委员会，但在目前的实际运作中，业主委员会的维权、监督和协调作用并没有体现出来：一是业主委员会的维权意识差；二是业主委员会缺乏监督机制；三是部分业主委员会不能很好地起到业主与物业服务企业之间桥梁与纽带作用；四是业主委员会人员素质参差不齐，年龄偏大，文化水平不高，缺乏相关法律法规知识的培训学习，在实际工作中违规现象时有发生，这些因素导致业主委员会不能在物业管理中发挥应有的作用。

（三）物业管理企业整体素质不高，服务水平有待加强。我市的400多家物业管理企业中，大多数物业管理企业的经营是在微利、持平乃至亏损的情况下运行，究其原因，主要是从事物业管理的企业数量偏多但规模都比较小，不能有效地把管理与服务有机结合起来。部分物业管理企业提供的服务尚不能满足业主的要求，如管理不规范、高收费低服务、屡屡侵犯业主合法权益，个别小区还存在不按规定乱收费等现象。一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设,既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，也没有建立严格的各级各类人员岗位职责、工作标准和考核标准，导致物业管理服务质量不高，这些问题在一定程度上制约着物业管理行业的健康发展。

（四）部分小区基础设施不配套，整体布局不合理，硬件条件相对落后。我市现有852个小区是在计划经济时期修建的直管公房、统建房和单位修建的福利房，这些住宅区面广量大，建设标准普遍不高，历史欠账多，居住对象多为弱势群体，无法开展规范的物业管理工作，各种矛盾问题突出。具体表现在：一是小区普遍存在着住房产权形式多样性，房屋遗留问题复杂化；二是小区配套设施不齐全，整体布局先天不足，水、电、暖供应管线老化，跑、冒、滴、漏现象严重，总表与分户表费用差额无人承担；三是小区安全防范设施匮乏，大多是开放式“不设防”，无法实行封闭管理，环境秩序混乱，治安案件时有发生；四是小区绿地因常年失养面积逐渐缩小；五是开发商遗留问题解决不到位，大部分是开发商只建不管，有些是在建阶段有物业，全部建成后物业退出，导致这些小区缺乏物业管理。

（五）对《条例》的宣传不够深入，宣传力度有待进一步加强。物业管理部门在物业管理过程中，对《条例》的宣传不到位，对推行物业管理的重大意义和政策宣传不够，导致大多数群众对物业管理存在模糊认识，甚至是漠不关心；《条例》于2003年5月1日颁布，实施至今已有7年时间，有法不依，执法不严现象依然突出，部分街道办事处和社区居委会干部对《条例》内容知之甚少，难以根据《条例》指导和解决物业管理工作中遇到的矛盾纠纷。

三、调研组建议

（一）加大对《条例》的宣传力度。《乌鲁木齐市物业管理条例》修改后即将颁布实施。市政府应尽快制定出相应的实施细则，并通过广泛深入的宣传，使广大干部群众熟悉该《条例》主要内容，提高法制意识，明确自己的权利和义务，正确行使自己的权利，自觉承担应尽的义务。

（二）建立科学的物业管理体制，强化协调能力。市政府要尽快理顺关系，强化物业管理体制建设，在区（县）、街道、社区设置专门机构，充实物业管理行政人员，形成市物业行政主管部门统一监管，区（县）物业行政管理部门直接监管，街道办事处、社区居委会对业主大会和业主委员会具体指导，行业协会对物业企业实行自律管理的格局，共同解决好辖区内群众普遍关心的物业管理问题。

（三）根据不同情况，依法成立业主委员会。成立业主委员会是做好物业管理工作的重要环节，市政府物业管理行政主管部门要积极督促协调有条件的住宅小区依法成立业主委员会，并为业主委员会行使职权、维护业主利益提供保障；要正视现阶段大部分住宅小区没有成立业主委员会的现实，根据不同情况制定相应措施：单位住宅小区由单位负责管理；开发商建设的小区，街道办事处和社区居委会要通过加强业主与物业管理企业的沟通，搞好物业管理；对一些基础设施老化，无物业企业管理的小区，街道办事处和社区居委会要积极协调，组织小区业主召开业主大会，成立业主委员会，实行小区居民自我管理或聘请物业公司进行管理，共同解决好辖区内群众普遍关心的物业管理问题。

（四）加大对老旧住宅小区基础设施的投入改造力度。对部分老旧住宅小区的基础设施改造，应纳入政府的财政统筹考虑，物业行政管理部门在深入调研的基础上，拿出可行性方案，根据财力分阶段进行改造；建立和完善住宅维修基金制度，足额收缴物业管理维修基金，该基金应由政府物业管理部门设立专户代管，确保专款专用。

（五）加强行政管理队伍建设，加大对物业企业的监管力度。一方面强化政府管理职能，努力加强物业管理队伍自身建设，充分发挥街道办事处和社区居委会的参与物业管理、日常监管工作的积极性；另一方面加强对管理人员的培训，提高其业务水平，指导业主依法开展活动，确保监管到位。要建立物业服务企业资质评审机制，监督物业企业合法经营。完善物业管理企业自律机制，发挥行业协会作用。物业管理行业协会应在行业资质的初审、行业培训及教育、行业信息发布以及维护行业内公平竞争等方面发挥积极作用，在政府与企业之间搭建沟通的桥梁，为物业管理企业的发展营造良好的社会环境。

准物业调研报告篇6

随着经济社会的快速发展，人民生活水平的逐步提高，市民对改善人居环境需求与物业管理工作滞后的矛盾已日益突出。为破解小区物业管理工作难题，助推文明创建，提升城市居民的幸福指数，市政协组织开展了“加强小区物业管理工作”专题调研活动，通过发放调查问卷、召开座谈会、走访调查等形式，深入了解我市小区物业管理工作现状，广泛征集意见建议，在此基础上形成调研报告如下：

一、基本情况

目前，我市共有各类住宅小区457个。其中，设立业主委员会小区229个，仅占小区总数的一半，远未达到全覆盖的目标；已实施物业管理小区108个，仅占小区总数23.6%，绝大多数老旧小区都是无物业管理小区。现有物业服务企业47家，物业从业人员1300余人，但从业人员普遍年龄偏大、文化层次较低，专业化水平有待提升。总体来看，我市小区物业管理工作水平不高，问题比较突出，既直接影响了社会和谐稳定，也拖了我市文明创建工作的后腿。

二、存在问题和不足

一是思想认识有偏差。各级各部门对小区物业管理工作重视不够，没有将小区物业管理作为社会治理的重要组成部分，未从不断满足人民日益增长的美好生活需要出发，对小区物业管理工作中存在的问题进行全面分析研究，建立行之有效的小区物业管理工作长效机制；多数业主对小区物业管理工作认识有偏差，混淆了小区物业管理与小区治理的概念，将小区治理等同于物业管理，普遍存在“有问题找物业，解决不好就不缴费”的思想。

二是小区自治能力弱。业主委员会是代表和维护全体业主权益的小区自治组织。调研中发现，我市小区业主委员会建设滞后，远未实现全覆盖；同时，受工作经费不足、缺乏监管机制等因素影响，多数业主委员会成员维护业主权益和参与小区物业管理工作的积极性不高，不愿管、不敢管、不会管现象突出，“僵尸型”业主委员会比比皆是；个别业主委员会成员甚至串通物业服务企业打着小区改造、基础设施设备维修的幌子，套取住宅专项维修资金，侵占业主权益。

三是物业服务水平低。大多物业服务企业专业化程度不高，处于粗放经营状态，重收费、轻管理，重效益、轻服务现象突出；物业服务从业人员普遍年龄较大、文化水平不高，仅能提供保洁、保安、绿化等传统型基础服务；物业服务企业履约保证金制度尚未建立，企业随意撤出、不及时办理相关交接手续等现象屡见不鲜。

四是齐抓共管机制缺乏。小区物业管理是一项系统性工作，涉及部门多，由于齐抓共管的协调联动机制缺乏，属地责任、监管责任不力，部门之间相互推诿、扯皮情况时有发生；相关部门未有效对各类项目、资金进行整合，仅从便于本部门工作开展的角度出发，采用“撒胡椒面”的方式进行分散投入，既不能形成小区物业管理工作合力，又无形中助长了业主的依赖和攀比思想，长而久之，业主的自治意识越来越差，政府的投入永远满足不了业主的期望。

五是业主自治意识缺失。部分业主思想观念、生活习惯、行为方式落后，拒交物业费和住宅专项维修资金、乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停乱放、毁绿种菜现象屡禁不绝；一些老旧小区居民习惯于政府“文明创建式”的统包统揽，无视自己作为业主的责任和义务，对需业主自身投入的建设和维修工作不管不问，出现问题就找政府。调研中发现，宁中小区、西苑小区等部分老旧小区的居民多年来一直未缴纳物业费和住宅专项维修资金，基础设施建设全部依靠老旧小区改造资金投入。

六是配套功能历史欠账多。我市住宅小区大多建设于20xx年前后，受当初规划设计和建设理念等因素限制，小区建设标准低、体量小，基础设施滞后，配套功能不完善，建筑质量差、停车位不足、公共设施老化、维修资金短缺等问题突出，导致多数物业服务企业不愿进驻。拆迁安置小区内“一区两制、一楼两制”现象存在，部分拆迁安置小区的拆迁安置户按当时的政策免交物业管理费和住宅专项维修资金，却与其他业主享有同等物业管理服务，造成业主之间的心理不平衡，给物业费收缴和房屋维修工作带来诸多不便。

三、加强小区物业管理的几点建议

为加强小区物业管理，改善城市人居环境，不断提高群众的获得感、幸福感、安全感，特提出建议如下：

（一）转变观念，强化顶层设计。

1、加强组织领导。要站在维护社会和谐稳定的高度，将小区物业管理作为推进“五维共治”、文明创建的重要抓手，作为“一把手”工程抓紧抓实；成立高规格的小区物业管理工作领导组，对小区物业管理工作中存在的问题进行全面分析研究，编制符合发展实际的工作规划；建立小区物业管理工作联席会议制度，构建行之有效的指挥体系和长效机制，充实小区物业管理工作力量，高位推动小区物业管理工作，扎实推进各类问题的解决。

2、推进依法治理。要以贯彻《宣城市住宅小区物业管理条例》为契机，强化小区物业管理相关法律法规的梳理和提炼，加大宣传力度，教育和引导广大业主依法履行义务，维护自身权益；开展执法进小区活动，将相关部门的执法事项、联系人、联系方式、监督电话纳入文明创建宣传内容，统一制作宣传牌进行公告，畅通投诉举报渠道，及时掌握小区物业管理中的违法违规线索；加大对小区内乱停乱放、乱搭乱建、毁绿种菜等行为查处力度，引导广大业主转变生活方式，自觉遵守小区物业管理各项规章制度；将拒交物业费行为纳入个人征信范围，发挥人民调解委员会物业调解中心作用，加大拒缴物业费案件的调解和执行力度，并加强宣传，以案说法，引导广大业主树立“花钱买服务”的物业消费理念。

3、做实“红色物业”。借鉴武汉、温州等地“红色物业”先进经验，由组织部门牵头，相关职责部门协作配合，街道和社区抓落实，全面推进“红色物业”建设；加强物业企业党群组织建设，扩大党在物业企业中的组织和工作覆盖；将小区内居住的各领域党员重新组织起来，建立功能性党支部，协助物业企业和业主委员会做好小区物业管理工作，使党员参与小区物业管理工作的“个人行为”变为“组织推动”；整合公安、城管、党建指导、网格管理、志愿服务、应急管理、司法调解、街道、社区、物业企业、业主委员会等各方面力量，组建小区物业管理“红色工作队”，完善“社区吹哨、部门报到、领导销号”工作机制，促使各类优势要素资源向社区集中，形成小区物业管理工作合力。

4、强化工作考核。将小区物业管理工作纳入相关市直部门目标管理考核内容，制定操作性强的考核办法，分解目标任务，细化考核内容，切实增强相关市直部门抓好小区物业管理工作的责任意识；建立小区物业管理工作“双向交叉”考核机制，在强化物业主管部门对街道、社区履行属地管理责任考核的同时，建立和完善街道、社区对相关市直部门履行联动配合责任的考核机制，督促各级各部门落实好小区物业管理工作责任，形成齐抓共管的工作局面，助推小区物业管理工作中各类问题的解决。

（二）明确责任，健全工作体系。

5、突出主体责任。要将业主委员会和楼道长队伍建设作为小区物业管理工作的“牛鼻子”工程抓紧抓实；引导业主中热心公益事业、责任心强的“两代表一委员”和机关事业单位离退休人员加入业主委员会或担任楼道长，提升小区自治组织的整体素质；建立业主委员会成员和楼道长工作经费补贴机制，明确补贴范围和标准，整合文明创建、普法宣传、综治维稳等各类项目资金，并从小区物业管理费、公共设施设备经营收益中拿出一定经费，对业主委员会成员和楼道长给予适当工作补贴，在满足其正常履职需要的同时，提高其工作积极性和主动性。

6、强化属地管理。街道和社区要严格落实属地管理责任，进一步健全工作机制，充实工作力量，明确专人负责小区物业管理工作；要加强对业主委员会建设工作的指导，选优配强业主委员会队伍，并将业主委员会建设情况作为申报老旧小区改造项目的前置条件，督促各小区加快推进业主委员会建设，力争通过2—3年时间，实现小区业主委员会建设全覆盖；编制业主委员会履职清单和办事流程，进一步明晰小区物业管理事务的受理、登记、办理、反馈工作流程，规范业主委员会运作程序；制定业主委员会工作考核办法，强化考核结果运用，将业主满意度评价、审计结果作为业主委员会成员评先表彰和换届的重要依据。

7、落实监管责任。住建部门要加强对物业服务企业管理，强化业务培训，提升从业人员工作能力和综合素质；鼓励企业创新服务理念，积极探索“互联网＋物业”管理模式，推进智慧物业建设；建立物业管理菜单式服务体系，为业主提供一些力所能及的便民服务；督促企业定期公开物业服务、收费、公共收益等情况，接受业主监督；建立履约保证金制度，加强物业服务退出管理，确保小区物业服务的稳定性和连续性；建立物业服务质量考评制度，并将考核结果纳入企业及其法定代表人的信用档案，与物业管理项目招投标和企业评先评优等挂钩，激励物业服务企业不断提高服务质量和水平。

8、加强联动配合。依据《宣城市住宅小区物业管理条例》，结合我市工作实际，进一步明确公安、法院、司法、民政、应急管理、环保、规划、城管、市场监管、经信等相关职能部门在小区物业管理中的职责分工；建立市直部门、街道、社区三方联动工作机制，集中人力、财力、物力，加大对群众基础好、自治能力强的小区投入力度，打造一批小区物业管理“样板工程”，发挥示范带动作用；改进过去简单的“联点共建”工作方式，将应付式的“上门入户”工作变为有针对性的宣传教育，将过去“铺天盖地”的宣传单变为春风化雨式的思想工作，通过小区物业管理中一个个问题的解决，使广大业主的觉悟得到潜移默化的提高。

（三）补齐短板，夯实工作基础。

9、加强基础设施建设。把好新建住宅小区的规划关和验收关，督促开发商严格按规划要求配置、移交小区物业管理各类配套设施设备，妥善解决好建筑遗留问题；结合文明创建、老旧小区改造等工作，整合各类项目资金，加大投入，并通过以奖代补方式，鼓励老旧小区通过综合整治，加强排水排污、道路、停车位、充电桩等基础设施建设，不断增强小区配套服务功能。

10、加强维修资金管理。规范住宅专项维修资金的申请、受理、使用、公示等流程，切实维护业主权益；建立老旧小区住宅专项维修资金补缴机制，按照《宣城市城市物业专项维修资金使用管理暂行办法》要求，对未缴交住宅专项维修资金的，在商品房转让时，由不动产登记、房管等部门按规定统一收缴；设立老旧小区应急排险专项资金，统筹好无住宅专项维修资金的老旧小区公共部位、公共设施设备应急排险和维修工作。

11、建立物业管理补贴机制。综合考量小区类型、物业服务类型、物业费收缴情况等因素，通过以奖代补的方式，对承担老旧小区物业管理的企业，给予一定经费补贴；对全市公共物业管理资源进行整合，将一些优质物业管理项目交给承担“无物管”小区管理的`企业经营，提升其盈利水平和运营能力；建立特殊困难家庭物业费补助制度，对低保户、五保户等困难家庭的物业费给予适当补贴。

小区物业管理是社会治理的基础工程，是一项涉及面广、关注度高的系统性民生工程。要坚持高位推动，通过转变思想观念、明确责任分工、补齐各类短板，并充分发挥业主委员会的主体作用，切实解决小区物业管理工作中指挥不畅、机制不全问题，不断提升小区物业管理工作水平，为助推“五维共治”、文明创建和人居环境改善奠定更加坚实的基础。

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