房地产市场近期市场情况及主要政策研究

房地产市场近期市场情况及主要政策研究

    一、房地产市场情况

    1、销售面积

    销售面积同比首现由负转正；今年年初以来一线城市销售面积累计同比下降，三线城市增速下降较缓。截至9 月末，今年前三季度商品房累计销售面积为116006 万平方米，累计同比增长10.3%，低于去年同期值的26.9%。且9 月商品房销售面积同比增速创下2015 年4 月以来的新低，结束连续26 个月的同比正增长下降至-1.5%。具体到各线城市，今年一线城市商品房销售面积累计同比由正转负，9 月累计同比下降30.34%；二线和三线城市商品房销售面积虽仍然保持累计同比正增长，但不及去年同期，9 月末分别为1.17%和11.19%。

    2、销售价格

    不同城市销售价格增速分化，一二线同比降，三线升。70 大中城市新建商品房住宅价格指数同比增长放缓。但不同线城市价格增速出现分化。今年年初以来，一线和二线城市新建商品房住宅价格同比增长每月都有所放缓；三线城市1-7 月呈现上升趋势，直到8 月才略微有所回落。

    3、待售面积和新开工面积

    待售面积下降速度加快，房屋新开工面积增速下滑。去年以来，在响应国家三四线城市去库存的号召和棚改货币化政策刺激销售下，商品房待售面积从17 年初的7.05 亿平方米下降到今年9 月末的6.11 亿平方米，且下降速度加快。但房屋新开工累计面积增速由年初的两位数增长下降至9 月末的6.8%，增速放缓。

    4、开发投资完成额和资金来源

    房地产开发投资增速整体处于下降通道，资金来源受限。虽然8 月和9 月房地产开发投资同比略微上升，但是由于一般而言投资增速滞后于销售增速6 个月左右的时间，因此仍然整体处于下降通道。开发资金来源方面，截止今年9 月累计增速已放缓至8%，其中当月其他资金（定金及预收款和个人按揭贷款）分项自2015 年4 月以来首现负增长。其他资金占房地产开发企业到位资金的一半左右，可谓相当重要。 

    二、房地产相关政策研究

    政策环境综述：行政调控下沉非热点城市，租赁政策持续落地

    17 年9 月，政策调控继续向非热点城市下沉，尤其针对房价上涨过快的强二、三线城市，行业再次迎来了一波小规模“限售”调控潮。资金层面，监管进一步趋紧，监管延伸至消费贷流向的排查，进一步封堵了资金流向地产的入口。

    长效机制方面，9 月共有产权房与租赁政策持续落地。值得一提的是，10 月18 日党的十九大会议报告中明确我国要加快建立主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，结合各地区前期的政策方案，我们预计未来住宅供给将会形成“租赁+共有产权+商品房”的多层次供应体系。

    9月长效机制继续加速推进，主要体现在共有产权房与租赁政策持续落地。共有产权房方面，9月14日，住建部发文支持北京、上海开展共有产权房试点，形成可推广的试点经验，将抓紧起草相关法规草案，推动住房租赁管理条例立法。同时，北京住建委发文，共有产权房针对符合限购条件的户籍及非户籍无房家庭，在份额方面，个人产权份额参照同质商品房价格确定，政府产权份额由所在地区级代持机构持有或市级代持机构持有，出售方面，取得不动产权证满5年可按市场价转让产权份额。

    租赁政策方面，试点城市继续在需求端强调租购同权。上海市政府于9月15日发布26条租赁支持政策，在需求端明确租房租住的常住居民可通过办理居住证、办理人户分离登记享受子女义务教育等服务。而山东租赁政策同样强调保障租房人权益，其中强调同一套住房在同一就学时段内，只允许同一租赁家庭子女就近入学。值得一提的是，10月18日党的十九大会议报告中明确我国要加快建立主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，结合各地区前期的政策方案，我们预计未来住宅供给将会形成“租赁+共有产权+商品房”的多层次供应体系。