为进一步加快城中村改造进程,规范城中村改造行为,确保城中村改造工作稳步推进,根据市政府泰政发[2004]71号、泰政发[2008]31号和区政府泰山政发[2008]80号等文件精神,现就城中村改造监督管理工作提出如下意见:
一、明确监管原则,落实监管责任
按照市政府泰政发[2004]71号文件关于“市区村庄综合改造坚持统一规划、政府组织、市场运作、各方受益”和“责、权、利相统一”的原则,落实城中村改造的监管责任:村(居)委会,是实施城中村改造的责任主体,对本村居的旧村改造工作全面负责;街道办事处、镇政府,是旧村改造工作的监管主体,对本辖区内的旧村改造工作负全面监管责任;区直相关部门,根据本单位的职责权限,分别对旧村改造工作实施监督管理。
二、突出监管重点,强化监管措施
实施城中村改造工作的全程监督管理,对规范城中村改造行为、确保城中村改造工作稳步推进尤为重要。改造前的监管是关键,改造中的监管是重点,改造后的监管是落脚点,在具体工作中重点把握以下三个环节的监管:
(一)夯实基础,落实改造前的监管措施
1、严格条件,慎重确定实施改造的村居。改造条件是否成熟,是城中村改造快速、顺利推进的前提条件,必须对此严格审查、把关。各街道、镇要按照区政府泰山政发[2008]80号文件的要求,优先选择两委班子坚强有力、群众基础好、地理位置优越、具备开发改造条件的村居作为改造对象,并将初审意见书面上报区领导小组,纳入实施改造计划范围。
未经区领导小组和市指挥部的批准,坚决不允许实施村居民的拆迁和改造工程建设。
2、抓住关键,认真落实公开公示制度。启动旧村改造,夯实群众基础是关键,必须认真落实“一个方案、两个名单”公开公示制度。各村居要根据区公安分局出具的户籍证明,认真核实拆迁安置户数;结合本村居的实际,科学合理地制定拆迁补偿安置方案,并分别召开党员会、群众大会或群众代表会广泛征求意见建议,扩大和夯实旧村改造的群众基础。各街道、镇要监督村居将拆迁补偿安置方案、拆迁安置户名单、同意拆迁补偿安置方案的拆迁户名单在村居内张榜公示,接受监督,并将公示情况拍照上报区领导小组办公室。
3、突出重点,择优选择合作开发商。采取捆绑打包联合改造模式进行旧村改造的,开发商的选择是改造工作能否健康、顺利进行的关键,各街道、镇务必高度重视,严格审查,优中选优。
对开发商的选择一般采取公开招标的方式进行,也可以采取招商引资和考察筛选的方式进行。采取公开招标方式选择的,要严格标准、条件和招标程序,按照“公开、公平、公正”的原则择优选择开发商;采取考察筛选方式选择的,考察对象一般不低于3家,各街道、镇要与村居共同对开发商的资质等级、资金实力、技术力量、开发业绩、社会信誉等情况全面考察了解,择优选择。
在与开发商签订合作协议之前,各街道、镇要认真填写《城中村改造合作开发商选择意见书》,将开发商的基本情况、选择方式、选择过程、街道(镇)的选择意见等内容,上报区领导小组办公室。
(二)精密组织,狠抓改造中的监管工作
城中村改造实施中的监管,重点是“一个优先、两个规范、三个清晰、四个禁止”。“一个优先”即:优先建设回迁工程;“两个规范”即:规范拆迁程序,规范拆迁行为;“三个清晰”即:旧村址占地和改造用地界定清晰,回迁和开发用地界定清晰,回迁和开发工程界定清晰;“四个禁止”即:禁止在回迁工程开工前建设开发工程,禁止在非国有出让土地上建设开发工程,禁止将回迁工程作为商品房销售,禁止未取得《商品房预售许可证》预售房屋。各街道、镇要具体从以下四个方面落实监管措施:
1、监督村居依法实施拆迁。拆迁前,按规定办理拆迁许可证、张贴拆迁公告、召开拆迁动员大会。拆迁中,坚持“公开、公正、公平”的原则,做到“三到底”、“四统一”,即:一把尺子量到底,一个标准评到底,一个办法补到底;统一政策、统一标准、统一解释、统一做法。拆迁后,张贴公布拆迁补偿安置协议,接受村(居)民和社会监督。
2、定期调度手续办理情况。首先,要求各村居和开发商提供旧村改造规划方案,在图中明确划分回迁和开发用地范围、回迁和开发工程具体楼号;其次,督促开发商加快各项手续的办理工作,定期调度、汇总回迁工程和开发工程办理的每个批次主要手续;最后,监督开发商实行招标、质监、安监、监理等工程制度,以确保工程质量和施工安全。
3、定期统计上报进展情况。对居民的拆迁和回迁安置情况、投资情况、回迁和开发工程的建设等情况,要每周调度一次,汇总填写《城中村改造建设工程完成情况周报表》,于每周五上报区领导小组办公室。对开发工程的手续办理情况、开工和竣工的栋数、建筑面积、商品房的销售等情况,要每月调度一次,填写《城中村改造开发工程完成情况月报表》,于每月的25日上报区领导小组办公室。
4、及时制止纠正违规行为。发现开发商违规建设开发工程、违规销售商品房时,各街道、镇必须立即采取强有力的措施坚决制止,同时上报规划、建设、房管等相关行业主管部门予以查处。
(三)完善措施,延伸改造后的监管工作
1、周密组织,妥善安置拆迁村居民。做好村居民的回迁安置工作,是旧村改造成功与否的重要标志。各街道、镇要监督村居召开村(居)民代表会议,研究制定回迁安置方案,精心组织、周密安排,确保拆迁村居民及时妥善回迁安置。回迁楼分配完成后,要及时将回迁楼分配结果张榜公布,接受社会监督。
2、检查督促,完善公建配套设施建设。在组织村居民回迁安置的同时,要与村居对照旧村改造规划方案,督促开发商尽快完善配套公建及道路、绿化、路灯等基础设施建设,完善小区功能。同时,要指导村居选举产生业主委员会,招标选聘物业管理企业,对小区实行规范的物业管理,创造良好的居住生活环境。
3、协调配合,办理回迁工程相关手续。回迁工程建设完成后,要加强与开发商和国土、房管等相关行业主管部门的沟通协调,帮助村居办理社区公建、社区商业及村(居)民回迁住宅的相关手续。区国土资源分局、区房管局要做好土地和房屋的测量、登记等相关服务工作,帮助回迁村(居)民办理完善土地证、房产证。
三、加强组织领导,确保监管实效
1、加强组织领导。各街道办事处、镇政府作为本辖区城中村改造的监管主体,必须进一步提高认识,加强领导,成立专门的组织机构,明确任务,落实责任,研究制定具体的监管方案和保障措施,确保各项工作监管到位。
2、强化调度考核。对城中村改造监管工作的情况,实行“月调度、季讲评、年终考评”制度。各街道、镇须在每月25日前上报监管工作情况,监督管理办公室汇总后全区通报。对城中村改造操作不规范,街道、镇监管措施不力、监管不到位的,停止该街道、镇的所有旧村改造事项的审批。
3、抓好信访稳定工作。各街道、镇、村(社区)必须坚持“公开、公平、公正”原则,自觉接受监督,保障群众的知情权、参与权和选择权,让群众了解政策,支持城中村改造工作。要及时研究解决改造过程中出现的新情况、新问题,防止和化解可能出现的各种矛盾和问题,确保城中村改造工作稳步推进。
泰山区城中村改造工作领导小组
二○一○