基层认为“去库存”亟需培育“机构出租人”这一生力军

基层认为“去库存”亟需培育“机构出租人”这一生力军

自从2014年7月份，住建部召开年中全国建设工作会议，将“去库存”作为楼市主题以来，“去库存”战役已经打了近两年。基层认为去库存不只是卖房，“重售轻租”现状需改变。而改变“重售轻租”现状，让卖房与租房比翼齐飞，亟需培育机构出租人（以机构为主体批量经营租赁住房的出租人），改变我国住房租赁市场供应主体较为单一的现状。目前我国住房租赁市场存在以下问题：

住房租赁市场发展程度较低。从发达国家的经验来看，住房租赁市场一直是住房市场的重要组成部分。美国、日本、德国、英国的住房租赁市场占整体市场的比例长期以来都维持在30%以上，其中德国租赁住房的家庭户占比超过50%。与发达国家相比，我国住房租赁市场的发展程度较低。第五、六次人口普查数据显示，2000年和2010年我国城镇住房租赁市场的比重维持在20%左右（来源：《中国房地产》学术版）。

住房租赁市场不够规范。虽然我国住房租赁需求旺盛，但市场运行不够规范、乱象频生，阻碍着住房租赁市场的进一步发展。以杭州为例，从2014年12月至2016年1月，杭州市发生以租房名义实施诈骗案件300余起，涉案金额百万余元（来源：杭州网）。承租人是目前住房租赁市场中的弱势群体，其权益常常难以得到保障。一方面，个体出租人的不规范行为往往会侵犯承租人的利益。另一方面，部分中介公司的不规范行为也会给承租人造成损失，甚至有时承租人还要承担遭受欺诈的风险。#####

市场缺乏机构出租人的参与。中国网记者从国新办新闻发布会上获悉，在我国住房租赁市场中，供应的主体主要为个人出租，比例占90%以上（来源：中国网2016年5月6日）。以杭州为例，近两个月来，包括优客逸家和恺信亚洲等多个专业服务团队，都开始踏入了杭州市场，他们被称为“专业二房东”。其中优客逸家与绿城携手，恺信亚洲与绿地华家池印结盟（来源：杭州日报2015年12月28日）。身为省会城市的杭州，机构出租人也才刚刚踏入，其他地方房地产市场缺少“机构出租人”的状况可想而知。

建设“购租并举”的房地产市场，关键在资本市场的畅通，而“机构出租人”这一角色不可或缺。目前杭州市场的库存量约17万套左右，其中有很大一部分比较难以激活，“机构出租人”的介入显然将有助于开发商消化库存房源。优客逸家就有过这样的案例：有机构出资买下大量房源，直接交给优客逸家来运营。该机构相信，以优客逸家的专业与信用，它将得到可观的回报。（来源：杭州日报2015年12月28日）。

机构出租人对于住房租赁市场的发展有着重要的作用。①随着机构出租人的参与，租赁住房的供给量将会出现大规模增加，住房租赁市场所占比重将会明显增长。②机构出租人更便于政府监管，机构出租人的规范经营也会给个体出租人以示范作用，带动整体市场的规范化。③机构出租人会直接与个体出租人、中介形成竞争，将有利于广大的承租人群体。

基层建议，重视住房租赁市场，培育良好的市场氛围；加强公共租赁部门与私人租赁部门合作，向机构出租人提供政策支持；完善金融体系，为机构出租人提供更多的融资渠道，实现规模化经营，建设“购租并举”的房地产市场。