我国房地产税收制度问题研究

我国房地产税收制度问题研究

摘要：我国自古以来就是一个安土重迁的国家，房产作为一个家庭不可或缺的核心资产，在中国居民的家庭经济财产结构中占据重要地位。然而，随着我国房地产市场的蓬勃发展，房价直线走高，各地政府为调控房地产市场，避免炒房现象过热，出台了各项措施，然而收效甚微。与此同时，随着我国税制结构改革进程的推进，地方政府的主体税种缺位问题也日益突显，对地方政府原有的税收来源造成了冲击。因此，应当加快房地产税收问题改革，尽快落实房地产税收征收方案，构建符合我国国情和市场经济发展的房地产税制度。

关键词：房地产税收税制结构重复征税

近年来，我国房地产市场发展迅猛，房价持续走高，为保持房地产市场的健康可持续发展，政府先后出台多项限购、限价调控措施，然而实际收效甚微。税收作为市场调节的工具之一,其是否与市场的发展同步,直接影响到市场的成长和健康。而我国现行的房地产税收制度设计是划经济体制为基础的,很难满足市场经济条件下房地产市场发展的需要,2011年1月28日，上海、重庆两地先后对个人住房试点征收房产税，以期能够有效调控房价，然而试点效果也不尽人意。2013年11月，我国召开的十八届三中全会中明确提出要加快房地产税改革，使房地产税尽快落实，而本次会议中房地产税的立法也是讨论的重点内容。同时，随着2016年5月1日“营改增”的全面实行，营业税退出历史的舞台，大大冲击了地方政府原有的主要税收来源，地方政府有了重构地方主体税种的压力与诉求。因此，对我国目前房地产税收立法以及制度重新进行检视与改革势在必行。

一、我国房地产税收制度改革的必要性分析

（一）促进房地产市场健康发展，深化税制改革的需要

近年,我国房地产市场发展迅猛,带动了建筑业、机械设备制造业、金融保险业、木材加工及家具制造等相关产业的发展,促进了整个国民经济快速增长。但是过热的房地产市场也给经济的可持续发展能力带来挑战,一旦房地产市场衰落,经济可能遭受重创,如日本90年代的经济萧条和美国2008年开始的次贷危机,都是从房地产市场波动开始的。而当前,我国房地产市场快速发展过程中产生的问题已经有所显现:一是住房市场供需结构不合理,刚性需求得不到满足,保障性住房供给不足;二是房地产资源未得到有效利用,空置房产较多,造成资源浪费。引发问题的原因是多种的,其中之一就是房地产税的调节功能发挥不足。为此,必须完善现有房地产税制,发挥其税收功能,帮助房地产市场驶入健康稳健的发展轨道。

同时，政府及其财政要综合平衡和兼顾各市场主体的利益管理,为全社会提供高质的公共产品和公共服务,构建合理有序的市场经济秩序;而作为政府提供公共服务的主要资金来源的税收则必须体现公平性、合理性和可持续性,以保证社会公共服务所需。而随着结构性减税和"营改增"的不断推进,地方政府面临着主体税种缺失和财政收入不足的双重压力,急需培育新的地方税主体税种,作为地方财政收入的重要补充;同时,当前我国正处于经济结构全面转型的关键时期,各种矛盾和问题也必将涌现,可能需要更多的财力解决根本问题。房地产税具有的课税对象不易移动,税收收入稳定等特点,决定其具备成为地方税主体税种的天然禀赋,当条件具备时,能够担当起筹集地方政府财政收入的重任。然而在我国现行的制度要求下，房地产税收制度无论是从整体结构，还是从具体实施效果来看，都存在着较为明显的问题。

（二）目前我国房地产税税制存在结构及重复征收问题亟待解决

自1986年颁布《房产税暂行条例》以来，我国的房地产税收制度建设便进入了一个新的历史时代。在1994年分税制改革之后，房地产税就逐步形成了多税种、多环节、多层次的复合型税收体系。目前，我国房地产的税收体系还存在一些不完善的地方，在再次分配中并不能很好的去发挥其调节收入分配的作用。

房地产相关税收的课征一般分为开发、交易、保有三个环节。然而，目前我国对房地产税的征收存在一个很大的问题，即税收征收环节存在着重视房地产开发、交易过程中收税而对保有环节征的税较轻。这种重建设交易轻保有的税费结构已与我国房地产业的发展现状不相适应，其弊端逐显现。一是保有环节税负过低，容易导致房地产投机、囤积和闲置，不利于房地产资源的有效置和行业健康发展。二是随着我国房地产市场控制政策不断深入，房地产业从快速发展过渡到平缓发展阶段后，建设交易环节税费收入增长将随之放缓，现行房地产税费结构不利于地方税收收入的稳定增长。三是建设和交易环节税负过重且易于转嫁，使买方实际承担税费过重，不利于保有环节税收的顺利开征。如果不降低建设和交易环节税费而直接增加保有环节税收，就会导致重复征税。

目前，除上海市与重庆市所开展的试点之外，个人无需在房屋的所有环节纳税，仅有单位纳税人需要去缴纳城镇土地使用税和房产税。这种对于个人房屋持有零成本的税收设计，实际上是在鼓励更多的人去囤房投资，人们囤房投资这一行为无疑又会加重社会的贫富分化，这与十九大报告中所说的“坚持房屋是用来住的不是用来炒的”这样的定位不相符合。实质上，房屋售卖者在房产建造和交付过程的数个环节中，包括土地的使用、房屋的建设、房屋的买卖等多个环节中承担了较重的税负，因此其在销售过程中就会将高额的税负通过房价、租金等手段转移到房屋购买人身上。

结合国外立法实践考量，世界上大部分国家都对居民拥有的房屋、土地等不动产征收税收，虽然名称各不相同，但实质均是对居民在房地产保有环节征收的税收。而我国目前采取的“重交易、轻保有”的税制模式，使得房地产税的调节作用难以全面、直接的展现出来，进而引起我国房地产税制结构出现不平衡的现象，直接引发税负不平等现状。这并不利于房地产市场的健康发展及对居民个人收入分配的有效调节。

考虑到该内容，减少房产交易流程中的税收种类，改革税制结构，就显得十分关键。在保有环节征房产税的同时，就需要削减在土地出让与房产交易时的税金，来达到抑制房价和降低居民纳税负担的作用，减少居民的“税痛感”。

因此，只有房地产税能够清理、合并相关税费，处理好重复征税的问题，才能稳固税源，在实现结构性减税的前提下保证地方政府的税收收入，变“与民争利”为“藏富于民”。地方政府应当在新的税制结构下提高税收征管能力，在房地产税收立法活动中明确“合并征收”的手段，对土地资源以及房产整体价值进行评估来征收税收，把现在的城镇土地使用税与房产税收进行合并统一征收房地产税，以期在宏观税负稳定的前提下增加地方财政收入，减少税收重复性征收所产生的相关问题。

二、目前我国房地产税制度改革的基本思路

（一）地方政府应当作为房地产税的立法主体

根据学者对国外征管房地产税实践的研究，在绝大多数国家，房地产税是各级地方政府主要的收入来源，通常承担着地方主体税种的重任，相应的，地方也会享有一定的房地产税的立法权限，以便地方政府因地制宜的对房地产税进行征管。财政分权理论认为在中央和地方之间合理划分财权和事权，有利于双方职能得到最大限度的发挥，而财力支撑又是地方政府切实履行职责的重要保障，故中央政府应当在税收收入和征管方面给予地方政府一定的自主权，以便其更好的发挥自身的职能。

我国房地产税极具增长潜力，将其作为地方主体税种是可行的，故我国应将其立法权逐渐下放，中央应适当赋予地方一定的房地产税立法权限。因为相对于中央来说，地方对本地政治经济等基本情况更为熟悉，进而可以从本地实际情况出发选择与当地经济社会发展水平相适应的税率、起征点及免税额等，提高税制与地方经济社会发展的协调性，促使地方政府在获得税收收入增长的同时，又将税负控制在合理的范围内，减轻当地居民的税负痛感，而且这也会在一定程度上增强地方政府的工作积极性，提高税收征管效率。

（二）房地产税收收入应当归属于地方

从中央税和地方税的本质属性上来看，房地产税本身就属于理想的地方税的一种，其与地方经济发展水平息息相关。

首先，在我国全面实行营改增之后，地方上就开始缺乏主体的税种，公共债务日益增多，这就急需对税源进行拓展。其次，对房产税来说，其征税对象是非常固定化的，并且税源是较为充裕和广泛的，易于地方政府进行征收。最后，根据受益原则，房地产税应该属于地方所有，地方政府征收房地产税不仅有助于其组织财政收入职能的发挥，增加财政收入，也方便纳税人对地方政府履行职责的情况进行监督，这在一定程度上会促进整体公共服务水平的提高，同时也可以通过房地产税的征收来起到调解居民收入水平的作用。

从国际范围来看，在西方一些发达国家，房地产税也是主要的地方税源。根据经济合作组织的统计，一些主要国家财产税（主要为房地产税）在地方财政收入中普遍占有较大的比重，美国为80%，加拿大为84%，英国为93%，澳大利亚为99.6%。

因此，由于房地产税收具有来源稳定和征收对象固定的特性，房地产税的征收主体应当是地方政府，而税收收入也理应归属地方财税收入体系。

三、总结

房地产税自进入我国立法规划以来，就是一个多方争议、复杂难明的税种。使其备受瞩目的原因，存在于纳税人将至的“税痛感”与对地方财税变革的“震动感”。房地产税不可能无涉于房价，但在我国房地产市场深层次问题未决、房屋供需结构未变的情况下，开征房地产税更要注意居住公平和税负不当转嫁问题，减少居民对纳税的抵触感。

但是，不可否认的是房地产税作为国际社会上普遍征收的重要税种，具有促进房地产健康发展、优化政府职能、调节收入分配等多重功能，是各国构建房地产市场长效机制的重要内容。国外实践已经证明，在市场经济体制下，征收房地产税是市场经济用者自付原则的体现，也是促进现代国家治理，确立纳税人意识及约束政府权力和推动现代社会文明的重要方式。房地产税生逢其时，随着评估技术、住房信息建设等硬件的优化和相应的税收征管能力与制度的提高和完善，房地产税一定能发挥出其应有的作用。

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