登记官考试 全国不动产登记官考试（精品多篇）

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登记官考试 全国不动产登记官考试 篇一

房地产登记制度与政策： 单项选择题：

1、一方只享有权利，另一方只承担义务的民事法律关系是（b）。p7 a买卖法律关系，b抵押法律关系，c出租法律关系，d抚养赡养法律关系

2、民事法律关系中，买卖法律关系中的客体是（b）。p8

a买卖的商品，b交付买卖标的物的行为，c买卖的标的物，d买入方

3、担保物权包括（c）。p54

a抵押权、地役权、留置权，b抵押权、居住权、质权，c留置权、抵押权、质权，d抵押权、租赁权、质权

4、所有权的权能是（c）。p62

a占有、使用、出租、处分，b占有、居住、租赁、买卖，c占有、使用、收益、处分，d占有、居住、租赁、处分

5、房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，它属于（c）。p157 a建筑业，b第二产业，c第三产业，d公用事业 多项选择题：

1、物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括（abe）。p45 a所有权，b用益物权，c质权，d留置权，e担保物权

2、民法意思自治原则包括的基本规则有（be）。p5

a行动自由，b为自己的行为负责，c自由创设权利，d行为具有对抗性，e行为自由，3、民事法律关系的主体包括（acde）。p7

a法人，b社会团体，c其他组织，d自然人，e国家

4、遗嘱继承法律关系的事实构成（ae）p8

a立遗嘱的行为，b当事人死亡，c公证遗嘱，d继承人接受，e遗嘱人死亡，5、以下民事法律行为中属处分行为的有（abcd）。p10

a转让房屋所有权，b法定继承人放弃继承权，c债权人免除在无人的债务，d放弃房屋所有权，e监护人放弃监护权

判断题：

1、《立法法》规定：同一机关制定的新的一般规定与旧的特别规定不一致时，由制定规定的上一级机关裁决；（错）p4

2、从物权的角度来说农村集体土地所有权是用益物权。（错）p78

3、地役权未经登记，不产生物权变动效力。（错）p60

4、非基于法律行为的物权变动，经依法登记物权变动才发生效力。（错）p60

5、宅基地使用权包含占有、使用、收益的权利。（错）p86

房地产登记实务与案例 多项选择题

1、下列可以由当事人单方申请的房屋登记有（abcde）。

a房屋所有权人的姓名或者名称变更的；b因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；c房屋面积增加或减少；d因继承、受遗赠取得房屋权利；e因合法建造房屋取得房屋权利；

2、房屋登记机构需要实地查看的登记有（ace）。

a因房屋灭失的房屋所有权注销登记；b房屋抵押权设立登记；c在建工程抵押权登记；d房屋所有权转移登记；e房屋受有权初始登记

3、下列房屋中，当事人申请所有权登记，房屋登记机构应当不予登记：（acde）

a超规划许可建造的房屋；b已被私下买卖的房屋；c已被拆迁的房屋；d未取得施工许可证建造的房屋；e不具有独立利用价值的房屋；

4、下列法律行为发生后应申请房屋所有权转移登记的有（acde）a以房屋出资入股；b继承、受遗赠；c赠与；d互换；e买卖

5、下列情形属于房屋所有权变更登记的有（acd）

a房屋面积的增加或者减少；b两个所有权人分割、合并房屋的；c所有权人姓名或者名称变更的；d房屋坐落的街道、门牌号或房屋名称变更的；e房屋抵押权的变更

综合分析题

毛某家庭属于某大型水利工程库区移民，2000年政府分配毛某家庭建房宅基一间，由毛某家庭自行建造安置房，当时安置房建设审批手续均以儿子陈某的名义办理，并领取了房屋所有权证。2001年2月毛某的儿子陈某与丁某结婚，2003年毛某的丈夫陈某去世，2006年陈某与丁某离婚，协议将阳新社区安置房作为夫妻共有财产，分割归女方丁某所有，并办理了房屋转移登记。毛某闻讯提出异议，遂以移民安置房属家庭所有，儿子陈某无权处分为由，提起诉讼要求判令该房屋归家庭所有，并撤销陈某的房屋所有权登记。

法院经审理认为，毛某家庭系库区移民安置对象，根据我国大型水利工程库区移民安置的有关规定，安置是以家庭为单位进行的，安置房属全体家庭成员所有，登记机构未尽审慎审查义务，鉴于丁某已办理了房屋转移登记，陈某的房屋所有权登记已无撤销内容，判决登记违法。事后，毛某持判决书要求登记机构撤销丁某的房屋所有权转移登记。

1、对移民安置房陈某处分权的表述正确的有（bd）

a陈某有完全处分权；b陈某有部分处分权；c陈某无处分权；d陈某处分需征得其他共有人的同意；

2、该安置房是否属于陈某夫妻共有财产正确表述有（cd）

a陈某共有的份额应属夫妻共有财产；b陈某被取消房屋所有权不存在夫妻共有财产；c在婚姻存续期间继承所得的财产属夫妻共有财产；d陈某与家庭成员共有的份额属婚前财产；

3、房屋登记机构撤销丁某的房屋所有权转移登记的理由有（abd）；

a依人民法院生效裁判文书；b转移登记的权源依据被撤销；c当事人不知真实情况；d原登记被判决违法；

4、毛某丈夫去世发生继承，下面关于继承的正确表述有（abc）

a继承是基于非法律行为的物权转移；b房屋继承需办理继承公证；c房屋继承属于转移登记；d继承是基于法律行为的物权转移

5、登记机构受理移民安置房所有权登记正确的做法为（ab）

a移民家庭共同申请登记；b房屋登记为家庭成员共有；c移民家庭以户主为申请权利人；d房屋登记为户主夫妻共有；

登记官考试 全国不动产登记官考试 篇二

1、维护登记材料的的完整和（b），是档案管理工作的基本任务。

a、真实；b、安全；c、规范；d、价值。

2、测绘及成果管理子系统与登记管理子系统产生的数据是（a）

a、基础数据；b、统计数据；c、业务数据；d、从业主体数据。

3、房产调查是以（a）作为计量单位。

a、幢；b、户；c、丘；d、层。

4、关于合同条款的规定。必要条款和非必要条款，非必要条款又分为当然性条款和偶然性条款。此处有一单项，不记得具体题目。

某特许经营企业2000年获得特许经营许可，经营期限20年，2002年通过出让方式取得一块综合用地，2004年三通一平等完成土地开发，2006年拟办理土地抵押，其最长抵押年限为（）。

5、a、14；b、46；c、44；d、50。

6、核发土地使用权证的是（b）

a、土地管理局；b、县以上人民政府；c、指定机构；d干扰项。

7、房地产估价报告必须由（b）名以上房地产估价师签字。

a、1；b、2；c、3；d、4.8、城市总体规划的规划期限一般为（b）年。

a、15；b、20；c、30；d、5.9、房地产开发企业资质审批。《基本制度与政策》p242中间。

10、利害关系人除房屋自然状况外可以查询的事项是（b）。

a、权利人的个人信息；b、房屋抵押查封情况；c、原始凭证；d、审批意见。多项选择

1、登记材料具体包括下列那些内容：（abcd）

a、申请物权登记的证明材料；

b、物权审核的过程及结论资料；

c、缮发证的结果及过程记录；

d、与登记相关的其他资料；

e、干扰项。

2、房地产权属数据状态有（abcd）

a、临时；b、现势；c、历史；d、撤销；e、注销。

3、测绘成果的一级验收的组织部门是（ac）

a、委托单位；b、房地产测绘管理部门；c、专职检验机构；d、测绘单位的技术部门；e干扰项

4、下列那些面积属于套内房屋使用面积（bde）

a、套内阳台；b、套内楼梯；c、套内墙体；d、套内壁橱；e、套内卧室。注意：全部计算面积的、计算一半面积的、不计算面积的内容是必考范围，有判断、多选、单选形式。

4、民事法律关系的要素有（abc）

a、主体；b、客体；c、内容；d、e为干扰项。

5、李某和王某2002年结婚，2003年购买一套房屋登记在王某名下，2004年生一儿子，2006年王某去世，王某的父亲已去世，有权继承房屋的是（）

a、王某的儿子；b王某的母亲；c李某；d、李某的父母；e、王某的弟弟。

5、实地查看的情形。

6、单方申请的情形。

7、抵押权注销登记的情形。《房屋登记办法》第48条。另抵押物灭失应该也是抵押权注销的法定情形。

8、下列那些是婚姻登记机构要实质审查的要件（abde）

a、一夫一妻制；b、双方完全自愿；c、直系血亲和四代以内的旁系血亲；

d、医学上认为不应当结婚的疾病；e男不得早于22岁，女不得早于20岁。注意：这个内容看书没怎么注意到，错项应为三代以内……我把一夫一妻都放弃了，想多了，想着登记部门没法实质审查这个。

9、解除婚姻关系可以有下列（abc）形式？

a、协议离婚；b、法院判决离婚；c、一方被宣告死亡；

d、一方失踪；e、长期两地分居。

10、下列行为可以提起行政诉讼的有（abc）

a、违法拘留的；b、违法使用武器、器械造成工贸身体伤害的；c、违反国家规定摊派费用的；d、e干扰项。

11、知识点：征收土地批准权限的规定：《基本制度与政策》p173中间。此段必考，单项、多项、判断均可。

12、征收鱼塘需补偿什么费用？单项选择，好像有挖鱼塘费、鱼苗费等

13、各类土地的使用年限：40、50、70、无限期。

14、土地使用权收回的情形。《基本制度与政策》p187-188四类。

15、抵押合同应包括下列（）内容。

16、房屋登记的程序，物权生效的时点—记载于登记簿。登记机构需询问的事项。必考知识点。

17、预告登记的种类，或者说可以办理预告登记的情形。多选。

18、法定夫妻共有财产《基本制度与政策》p12519、那些行为可以代理，那些不能代理？

20、准予离婚的条件。《基本制度与政策》p12421、物权法规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。此句，设立、变更、转让和消灭在多项选择中出现，而应当依照法律规定登记在单选里出现。哈哈！本来多项有点拿不住的，翻到单项题确认了！判断题

1、《物权法》规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖、挂牌等公开竞价的方式出让。（错）

注意：此题法条采取方式并未包括挂牌。

2、国家对物业管理企业实行资质管理。（对）

注意：一般的房地产公司、评估机构我们都知道实行资质管理，可物业管理。。我当时考虑的时候先判断“对”而后改成“错”。后来考虑我们国家都是很规范管理的，物业公司也应该是要资质的，虽然我们小区就是拉几个人就成立了物业管理公司。。等我回过神来，超时了！

3、用户就是一个可以独立访问计算机系统中的数据或者用数据表示的其他资源的主体（对）

没想到考这个，看书也没看到，直觉表述非常专业，判断为“对”。冒险成功。

4、房屋登记是依职权的行政行为（错）

我居然判断为“对”，为神马，为神马？深度鄙视下！房屋登记是依申请的行政

行为。

5、有天盖作为计算建筑面积的依据，没有天盖的楼梯不计算面积（错）有天盖的楼梯计算一半面积。

5、测绘及成果管理子系统是指测绘机构将测绘得到的基础数据直接进入到成果管理库。（错）

注意：必须经审核，才能进入成果管理库。

6、代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施 民事法律行为，被代理人对代理行为，承担民事法律责任。（对）

7、租赁期限不得超过20年（对）

案例分析题

甲公司有项目一层商铺101号，建筑面积1000平方米，2008年2月1日，法院向甲公司送达查封通知书，查封101号商铺，建筑面积1000平方米。同日，甲公司向房屋登记机构申请将101号商铺分割成101、101-1号2个建筑面积500平方米商铺。2008年2月5日核准登记。2008年2月8日，法院向房屋登记机构送达协助执行通知书，要求协助查封甲公司名下的101号商铺，建筑面积1000平方米。登记机构予以受理。2008年2月10日，甲公司将101、101-1号商铺转让给刘先生，经审查，101号有查封，房屋登记机构不予办理，101-1号没有查封记录，2008年3月3日，予以登记至刘先生名下。

一、甲公司有可能承担下列责任（）

a、民事责任；b、刑事责任；c、刑事附带民事责任；d、行政处罚。

二、造成查封错误的原因是：（）

a、甲公司隐瞒查封情况申请房屋分割变更登记；

b、法院在查封前未查询房屋登记信息；

c、登记机构受理协助执行通知书时未核查出建筑面积不一致；

d、这个选项不记得了，应该是无争议不是选项

三、房屋登记机构应（）

a、受理协助执行通知书；

b、不予受理协助执行通知书；

c、提出审查建议书；

d、要求法院修改协助执行通知书后受理。

四、下列说法正确的是：（）

a、登记机构限制刘先生的房屋进行处分登记；

b、登记机构将101-1号房屋登记至刘先生名下无误；

五、甲乙2公司合作开发建设一项目，土地规划资料都是甲公司名下，双方约定甲出地，乙出资，建成后乙分得1-4楼的房屋。房屋建成后，甲申请办理房屋初始登记，经审核符合条件房屋登记机构予以办理。而后乙向登记机构提出异议登记，提交合作协议说1-4楼属于他的，登记机构予以受理，15天内乙向法院提起民事诉讼，法院将1-4层房屋判给乙，乙执生效法律文书到登记机构申请办理房屋登记。

一、下列说法正确的是：

a、初始登记应当由甲乙共同申请；

b、登记机构为甲办理初始登记无误；

c、为甲办理初始登记应当实地查看；

d、登记机构应当根据甲乙的合作协议办理初始登记将房屋登记至甲乙名下。

二、登记机构应当为乙办理（）登记。

a、初始登记；b、转移登记；c、变更登记；d、更正登记。

三、甲公司建设一幢房屋，1-26层为住宅，而后，甲公司办理规划变更将顶楼26层调整为公共的空中露台，竣工验收后，甲公司将第26层改建成6套住宅，提交原来的规划报建资料办理了初始登记，而后将这6套房屋转让给李某等6人。房屋登记机构发现第26层登记错误后，依职权予以更正。

一、（）应对登记错误负责。

a、甲公司；b、规划部门；c、房屋登记；d、李某等人。

二、关于更正登记，下列说法正确的是（）

a、应由甲公司申请；b、登记机构有职权进行更正登记；

c、三、李某等人的损失可（）

a、与甲公司协商解决；b、起诉甲公司解决；

c、提起行政诉讼解决；d、要求登记机构恢复住宅用途。

一、单项选择题

1．(2010)房屋登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起(a)日内不起诉，异议登记失效。

a．15

b．30

c．60

d．90

2．(2010)关于房屋预告登记的说法，错误的是(c)。

a．预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力

b．预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效

c．预告登记仅适用于预售商品房的登记

d．预告登记是为了保全一项请求而进行的不动产登记

3．(2010)下列行为中，不属于应当申请房屋所有权转移登记的是(d)。

a．互换

b．继承

c．赠与

d．抵押

4．(2010)在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记的前提条件是，已抵押登记的在建工程竣工并经(a)后。

a．房屋所有权初始登记

b．在建工程抵押权注销登记

c．在建工程预售登记

d．房屋销售预告登记

5．(2010)因房屋改建致使部分房屋拆除的，房屋所有权人应当申请房屋所有权(c)登记。

a．更正

b．注销

c．变更

d．撤销

6．(2010)房屋登记机构缮写并向权利人发放房屋权属证书，应当依据(c)记载的事项。

a．申请书

b．证明材料

c．房屋登记簿

d．法律文书

7．(2010)利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以申请(d

a．预告

b．变更

c．更正

d．异议

8．(2010)农民利用宅基地建造的住房登记，应缴纳房屋登记费(a)元。

a．0

b．10

c．80

d．550

9．(2009)下列关于预告登记的表述中，正确的是(b)。

a．预告登记仅适用于预售商品房的登记

b．预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效

c．房屋预告登记只能由双方共同申请

d．房屋预告登记仅在房屋登记簿上予以记载，不发放预告登记证明

10．(2009)异议登记不当并给权利人造成损害的，应由(b)承担赔偿责任。

a．登记机构

b．异议登记申请人

c．登记机构的经办人

d．登记机构和申请人共同

11．(2009)下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是(d)。

a．已经登记的在建工程抵押可以申请变更登记

b．已经登记的在建工程抵押可以申请转移登记

c．房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记

d．在建工程抵押登记后，由登记机构发放《房屋他项权证》

12．(2009)王某住房的《房屋所有权证》上记载有“房改出售的成本价房”，该住房(b)。

a．只能自住不能出租)登记。

b．产权归王某所有

c．房主拥有部分产权

d．不得设定抵押

？？ 13．(2008)房地产登记信息的公开性和登记内容的可信赖性，有利于房地产交易(b)的减少。

a．税金

b．成本

c．手续

d．要件

14．(2008)由于房屋的改建致使部分房屋拆除的，房屋所有权人应当申请房屋所有权(c)。

a．更正登记

b．注销登记

c．变更登记

d．撤销登记

15．(2008)新开发的商品住宅区内依法属于全体业主所有的物业服务用房的房屋登记，由(a)。

a．房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记

b．业主委员会申请房屋登记

c．物业服务企业申请房屋登记

d．房屋登记机构直接登记

16．(2008)房屋登记机构自受理房屋抵押登记申请之日起，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者工作不予登记的决定的时限，应为(c)个工作日。

a．1

b．7

c．10

d．30

17．(2008)下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是(b)。

a．在建工程抵押可转让

b．已经登记在建工程抵押权转让的，应当申请变更登记

c．已经登记在建工程抵押权消灭的，应当申请注销登记

d．在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记

18．(2008)按国家现行规定，每套经济适用住房登记收费标准每件为(b)元。

a．10元

b．40元

c．80元

d．550元

登记官考试 全国不动产登记官考试 篇三

房地产登记官考试

第一部分 选择题

一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。

1.在我国，土地使用权出租与土地使用权转让的根本区别，主要体现在(c)a.租金的差别 b.方式的不同

c.原土地使用者的权利、义务是否转移 d.受让方的不同 2.租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利义务，并报房屋 所在地房管机关(b)a.登记 b.备案 c.批准 d.公告

3.某村民于1999年向村委会提出占用村内的空闲地建房的申请，经审核其符合用地条件，该用地申请的审批机关应该是(c)a.村民委员会 b.乡级人民政府 c.县级人民政府 d.省级人民政府

4.城镇居民按标准价(优惠价)购买公房后，其对所购房屋享有的权利是(c)a.所有权 b.使用权 c.部分产权 d.共有财产权

5.承租公有住房的，在租赁期内，房屋产权人转让房屋所有权时，原租赁协议应(b)a.终止履行 b.继续履行 c.重新登记 d.解除

6.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以(c)a.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费 b.无偿收回地土使用权

c.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费 d.处以20%的罚款

7.房地产开发企业资质等级有(d)a.2个 b.3个 c.4个 d.5个

8.设立房地产开发企业依法应实行(b)a.审批制 b.登记制(准则主义)c.申报制 d.备案制 9.“三通一平”的三通是指(c)a.道路通、电力通、通讯通 b.道路通、上下水通、煤气通

c.道路通、电力通、给水排水管通 d.道路通、电力道、热力通 10.拆除临时建筑(d)

a.不予补偿

b.应予补偿

c.应予适当的补偿

d.如果该临时建筑未超过批准期限，则应给予适当的补偿

11.如果房屋的产权人和使用人是两个人，那么在该房屋被拆迁时，拆迁人需与(d)

a.被拆迁人签订拆迁协议

b.被拆迁人签订安置协议

c.被拆迁人签订拆迁协议和安置协议

d.产权人和使用人分别签订补偿协议和安置协议

12.北京某四合院为国家二级文物保护单位，在维修过程中资金不足。有人建议将其部分房屋抵押进行贷款，以继续装修。该建议(b)

a.合法，可以实施

b.不合法，应予禁止

c.报文物管理部门批准后即可实施 d.只要四合院的所有人愿意，就可以实施 13.房地产抵押合同的生效时间为(b)

a.自抵押人和抵押权人签字、盖章时

b.自房地产抵押合同办完抵押登记时

c.自抵押人和抵押权人协商一致时

d.自房地产抵押合同成立时 14.企业为职工交纳的住房公积金(d)

a.一律从住房折旧中解决

b.一律从成本中列支

c.一律从费用中列入

d.首先从住房折旧和其他划转资金中解决，不足部分可依法在成本、费用中列支

15.当职工离、退休时，其积累的住房公积金本息余额(a)

a.一次结清退还职工本人

b.继续留在公积金帐户直到死亡时退还其继承人

c.由职工本人决定是否当即退还

d.继续留在公积金帐户，供他人贷款之用 16.职工的住房公积金利息(b)

a.征收个人所得税

b.免征个人所得税

c.工资收入高的人征收个人所得税

d.工资收入低的人免征个人所得税 17.物业公司的管理权源于(b)

a.法律规定 b.业主的委托 c.业主委员会的授权 d.开发商的委托 18.在业主委员会成立之前，物业管理公司由(b)

a.首批业主选聘 b.开发商选聘

c.物业管理主管部门指定 d.当地居委会选聘 19.业主公约对物业的受让人或承租人(d)

a.有约束力

b.无约束力

c.在被告知后有约束力

d.在作为转让合同或租赁合同的附件时有约束力 20.外商进行成片土地开发的必要条件是(d)

a.取得开发区域的集体土地使用权

b.取得开发区域的国有土地所有权

c.取得开发区域的集体土地所有权

d.取得开发区域的国有土地使用权

21.关于涉外商品房产的内、外销售，说法不正确的是(d)

a.一般来说，内销商品房产价格低些，外销商品房产价格高些

b.批准内销的，不准擅自外销

c.批准内销的，如要外销，须经重审新批，并补交增值税

d.外销比例不超过内销比例

22.涉外房产的租赁当事人一方要求解除合同时，须提前书面通知对方。工商业房屋租赁，须提前(d)

a.1个月 b.2个月 c.3个月 d.6个月

23.场地使用费标准应根据该场地的用途、地理环境条件、征地拆迁安置费用和合营企业对 基础设施的要求等因素，由所在地的(c)

a.市、县人民政府规定

b.市、县人民政府土地行政主管部门规定

c.省、自治区、直辖市人民政府规定

d.对外经贸管理部门规定 24.土地增值税的征税范围为(d)

a.集体土地使用权及地上建筑物

b.国有土地使用权

c.集体土使用权

d.国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物 25.城镇土使用税的计税依据为(a)

a.纳税人实际占用的土地面积

b.纳税人实际占用的城市、建制镇的建筑面积

c.纳税人实际使用的土地面积

d.纳税人实际使用的城镇建筑面积

26.土地所有权发生争议，如不能依法证明争议的土地属于农民集体所有的，则属于(b)a.农民个人所有 b.国家所有

c.房地产行政主管部门所有 d.房地产开发企业所有

27.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，契税的计税依据为(a)

a.成交价格

b.征收机关参照土地使用权、房屋的市场价格核定

c.土地使用权、房屋的交换价格的差额

d.交易双方申报的价格

28.在房屋拆迁公告规定的或房屋拆迁主管部门裁决作出的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，县级以上人民政府可以决定(c)

a.罚款 b.行政拘留 c.责令限期拆迁 d.强制拆迁 29.“将堆放于楼房公共通道的物件搬开，以便居民能够通行。”上述这段话所表示的承担房地产民事责任的形式为(b)a.停止侵害 b.排除妨碍 c.消除危险 d.返还财产

30.依《城市房地产管理法》，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民 政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，并可以处以罚款。其罚款额为违法所得的(b)

a.三倍以下 b.五倍以下 c.十倍以下 d.二十倍以下

二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)在每小题列出的五个选项中有二至五个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。多选、少选、错选均无分。31.根据我国《土地管理法》的规定，符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地使用权 的乡办企业转让土地使用权的条件是(c,d)

a.改变经营方向 b.连年亏损 c.被其他企业兼并

d.被宣告破产 e.资不抵债 32.设立房地产开发企业必须(a,b)

a.有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员

b.有100万元以上的注册资本

c.达到相应的资质条件，获取资质等级证书

d.在领取营业执照后的30日内，到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案

e.有可供开发的土地

33.房屋拆迁补偿的方式有(a,b,c)

a.产权调换 b.作价补偿 c.作价补偿和产权调换相结合 d.回迁 e.翻建房屋

34.关于房产税，下列说法正确的有(a,b,c)

a.房屋出租的，以房屋租金收入为计税依据

b.依照房产余值计算纳税的税率为1.2%

c.人民团体自用的房产免征房产税

d.租典纠纷未解决的，承典人为纳税义务人

e.开征房产税的工矿区须经市级税务局批准

35.外商投资企业用地，都应缴纳场地使用费，包括(a,b,c,e)

a.人员安置费

b.征用土地的补偿费

c.为外商投资企业直接配套的厂外道路应分摊的投资费用

d.原有建筑物的拆迁费

e.教育附加费 第二部分 非选择题

三、名词解释(本大题共5小题，每小题3分，共15分)36.住房部分产权

答：是指城镇居民对按标准价(优惠价)购买的公房享有的权利，包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权，并可以继承。37.房地产违法行为

是指违反国家有关房地产管理法律、法规的行为。表现形式包括：违反土地管理法的行为；违反基本农田保护条例的行为；等等。

38.土地使用权

是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。39.业主大会

业主大会是由物业内的业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。业主人数较多时，可按比例推选业主代表，组成业主代表大会。40.房地产交易

房地产交易是指当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。不 包括房地产开发。房地产转让的基本特征是权属的转移。

四、简答题(本大题共3小题，41和42题各8分，43题9分，共25分)41.简述城镇住房制度改革的基本内容。

(1)把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；(2)把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；(3)把住房实物分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；(4)建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；(5)建立住房公积金制度；(6)发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；(7)建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展；(8)加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。42.如何解决土地使用权抵押纠纷？(2)(1)土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权进行抵押的，应当认定抵押合同没有生效。(2)土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后，又与他人就同一土地使用权签订抵押合同，并办理了抵押登记手续的，应当认定后一个抵押合同有效。抵押人给前一合同的对方造成损失的，应当承担相应的民事责任。(3)以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物签订的抵押合同，一般应当认定为无效，但在一审诉讼期间依法补办出让手续的，可以认定合同有效。

43.土地使用权的特征是什么？(3)土地使用权具有以下几个特征：(1)权利的派生性。土地使用权是从土地所有权中派生出来的他物权。(2)客体的有限性。土地使用权的客体仅限于地面，不及于地下资源、埋藏物。(3)取得的法定性。土地使用权的取得必须经过法定程序。(4)使用的期限性。土地使用权是有期限的。在我国土地使用权的期限通常是法律明确规定的。(5)目的的特殊性。土地使用权的取得一般都具有特定的目的。

五、案例分析题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)44.1999年8月a工厂经本县计委批准立项，进行某种电子产品项目建设，并于同年12月经县政府批准，同意其征用小巷村土地10亩，其中耕地5亩，非耕地5亩。后由于电子市场行情发生变化，该工厂的技改项目一直未开工建设。为使企业摆脱困境，2000年10月该工厂将10亩土地作为出资与畅达公司联营，畅达公司在签约后，立即在土地上圈起了围墙。后被群众举报。

分析此案，请回答下列问题：

(1)a工厂用地10亩是否合法？(1)a工厂在1999年经征用使用10亩土地是不合法的。因为根据《土地管理法》的规定，征用土地的审批权由省人民政府和国务院享有，县政府批准a工厂征用土地10亩，属于非法行使土地审批权的行为，因此，a工厂据此使用的土地应属于非法用地。

(2)a工厂为摆脱困境，将10亩地出让给畅达公司的行为属于什么性质？ a工厂将10亩土地出让给畅达公司的性质属于非法转让土地。a工厂以非法占有的土地与畅达公司联营，目的是以土地为条件获得利益，实质上是以合法的形式实施了非法转让土地的行为，应认定为非法转让土地。

(3)对畅达公司圈起的土地如何处理？ 对畅达公司圈起的土地，应按非法转让土地处理，即没收非法所得，并处以罚款。同时还应追究非法批地直接责任者的法律责任。

45.a酒店与某市公园签订租赁合同，双方商定由a酒店承租公园内的醉仙饭店，并投资改建为a酒店的分店，醉仙饭店门前的停车场及公园的两个大门由租赁双方共同使用，租赁期限为10年。随后，a酒店向规划局申请改建醉仙饭店，规划局查明该饭店的土地使用权属于园林局，遂发文要求园林局办理报建手续。规划局根据园林局的申请，核准将醉仙饭店改建成一栋四层楼的酒楼，建筑面积为8000平方米。改建期间，a酒店在原醉仙饭店的北侧加建一幢三层面积为900平方米的附属用房，在西侧加建一幢四层面积为1500平方米的酒楼雅座。规划部门发现后，认为园林局未批准擅自扩大建设规模，侵占绿地，违反了城市规划法的规定，影响了城市规划，遂作出处罚决定，没收上述违章加建的两座楼房。园林局对该处罚不服，向市政府有关主管部门申请复议。

请回答复议机关如何处理此案。

在本案中，园林局和a酒店在进行改建工程时，未经规划部门批准，擅自扩大建设规模，侵占公园绿地，属于违反《城市规划法》的行为。根据城市规划法的规定，在城市规划区内未取得建设工程是规划许可证或者违反建设工程规划许可规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上人民政府规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或没收违法建筑物、构筑物或其他设施。可见，规划部门对园林局违法事实的认定准确，处罚有法律依据，复议机关应维持原处罚决定。

房产登记官考试题库(二)(2011-12-07 16:28:32)

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1、维护登记材料的的完整和（b），是档案管理工作的基本任务。a、真实；b、安全；c、规范；d、价值。

2、测绘及成果管理子系统与登记管理子系统产生的数据是（a）a、基础数据；b、统计数据；c、业务数据；d、从业主体数据。

3、房产调查是以（a）作为计量单位。a、幢；b、户；c、丘；d、层。

4、关于合同条款的规定。必要条款和非必要条款，非必要条款又分为当然性条款和偶然性条款。此处有一单项，不记得具体题目。

某特许经营企业2000年获得特许经营许可，经营期限20年，2002年通过出让方式取得一块综合用地，2004年三通一平等完成土地开发，2006年拟办理土地抵押，其最长抵押年限为（）。

5、a、14；b、46；c、44；d、50。

6、核发土地使用权证的是（b）

a、土地管理局；b、县以上人民政府；c、指定机构；d干扰项。

7、房地产估价报告必须由（b）名以上房地产估价师签字。a、1；b、2；c、3；d、4.8、城市总体规划的规划期限一般为（b）年。a、15；b、20；c、30；d、5.9、房地产开发企业资质审批。《基本制度与政策》p242中间。

10、利害关系人除房屋自然状况外可以查询的事项是（b）。

a、权利人的个人信息；b、房屋抵押查封情况；c、原始凭证；d、审批意见。多项选择

1、登记材料具体包括下列那些内容：（abcd）a、申请物权登记的证明材料； b、物权审核的过程及结论资料； c、缮发证的结果及过程记录； d、与登记相关的其他资料； e、干扰项。

2、房地产权属数据状态有（abcd）

a、临时；b、现势；c、历史；d、撤销；e、注销。

3、测绘成果的一级验收的组织部门是（ac）

a、委托单位；b、房地产测绘管理部门；c、专职检验机构；d、测绘单位的技术部门；e干扰项

4、下列那些面积属于套内房屋使用面积（bde）

a、套内阳台；b、套内楼梯；c、套内墙体；d、套内壁橱；e、套内卧室。注意：全部计算面积的、计算一半面积的、不计算面积的内容是必考范围，有判断、多选、单选形式。

4、民事法律关系的要素有（abc）

a、主体；b、客体；c、内容；d、e为干扰项。

5、李某和王某2002年结婚，2003年购买一套房屋登记在王某名下，2004年生一儿子，2006年王某去世，王某的父亲已去世，有权继承房屋的是（）

a、王某的儿子；b王某的母亲；c李某；d、李某的父母；e、王某的弟弟。

5、实地查看的情形。

6、单方申请的情形。

7、抵押权注销登记的情形。《房屋登记办法》第48条。另抵押物灭失应该也是抵押权注销的法定情形。

8、下列那些是婚姻登记机构要实质审查的要件（abde）

a、一夫一妻制；b、双方完全自愿；c、直系血亲和四代以内的旁系血亲； d、医学上认为不应当结婚的疾病；e男不得早于22岁，女不得早于20岁。注意：这个内容看书没怎么注意到，错项应为三代以内……我把一夫一妻都放弃了，想多了，想着登记部门没法实质审查这个。

9、解除婚姻关系可以有下列（abc）形式？

a、协议离婚；b、法院判决离婚；c、一方被宣告死亡； d、一方失踪；e、长期两地分居。

10、下列行为可以提起行政诉讼的有（abc）

a、违法拘留的；b、违法使用武器、器械造成工贸身体伤害的；c、违反国家规定摊派费用的；d、e干扰项。

11、知识点：征收土地批准权限的规定：《基本制度与政策》p173中间。此段必考，单项、多项、判断均可。

12、征收鱼塘需补偿什么费用？单项选择，好像有挖鱼塘费、鱼苗费等

13、各类土地的使用年限：40、50、70、无限期。

14、土地使用权收回的情形。《基本制度与政策》p187-188四类。

15、抵押合同应包括下列（）内容。

16、房屋登记的程序，物权生效的时点—记载于登记簿。登记机构需询问的事项。必考知识点。

17、预告登记的种类，或者说可以办理预告登记的情形。多选。

18、法定夫妻共有财产《基本制度与政策》p125

19、那些行为可以代理，那些不能代理？

20、准予离婚的条件。《基本制度与政策》p124

21、物权法规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。此句，设立、变更、转让和消灭在多项选择中出现，而应当依照法律规定登记在单选里出现。哈哈！本来多项有点拿不住的，翻到单项题确认了！判断题

1、《物权法》规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖、挂牌等公开竞价的方式出让。（错）

注意：此题法条采取方式并未包括挂牌。

2、国家对物业管理企业实行资质管理。（对）

注意：一般的房地产公司、评估机构我们都知道实行资质管理，可物业管理。。我当时考虑的时候先判断“对”而后改成“错”。后来考虑我们国家都是很规范管理的，物业公司也应该是要资质的，虽然我们小区就是拉几个人就成立了物业管理公司。。等我回过神来，超时了！

3、用户就是一个可以独立访问计算机系统中的数据或者用数据表示的其他资源的主体（对）

没想到考这个，看书也没看到，直觉表述非常专业，判断为“对”。冒险成功。

4、房屋登记是依职权的行政行为（错）

我居然判断为“对”，为神马，为神马？深度鄙视下！房屋登记是依申请的行政行为。

5、有天盖作为计算建筑面积的依据，没有天盖的楼梯不计算面积（错）

有天盖的楼梯计算一半面积。

5、测绘及成果管理子系统是指测绘机构将测绘得到的基础数据直接进入到成果管理库。（错）

注意：必须经审核，才能进入成果管理库。

6、代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施 民事法律行为，被代理人对代理行为，承担民事法律责任。（对）

7、租赁期限不得超过20年（对）

案例分析题

甲公司有项目一层商铺101号，建筑面积1000平方米，2008年2月1日，法院向甲公司送达查封通知书，查封101号商铺，建筑面积1000平方米。同日，甲公司向房屋登记机构申请将101号商铺分割成101、101-1号2个建筑面积500平方米商铺。2008年2月5日核准登记。2008年2月8日，法院向房屋登记机构送达协助执行通知书，要求协助查封甲公司名下的101号商铺，建筑面积1000平方米。登记机构予以受理。2008年2月10日，甲公司将101、101-1号商铺转让给刘先生，经审查，101号有查封，房屋登记机构不予办理，101-1号没有查封记录，2008年3月3日，予以登记至刘先生名下。

一、甲公司有可能承担下列责任（）

a、民事责任；b、刑事责任；c、刑事附带民事责任；d、行政处罚。

二、造成查封错误的原因是：（）

a、甲公司隐瞒查封情况申请房屋分割变更登记； b、法院在查封前未查询房屋登记信息；

c、登记机构受理协助执行通知书时未核查出建筑面积不一致； d、这个选项不记得了，应该是无争议不是选项

三、房屋登记机构应（）a、受理协助执行通知书；

b、不予受理协助执行通知书； c、提出审查建议书；

d、要求法院修改协助执行通知书后受理。

四、下列说法正确的是：（）

a、登记机构限制刘先生的房屋进行处分登记；

b、登记机构将101-1号房屋登记至刘先生名下无误；

五、甲乙2公司合作开发建设一项目，土地规划资料都是甲公司名下，双方约定甲出地，乙出资，建成后乙分得1-4楼的房屋。房屋建成后，甲申请办理房屋初始登记，经审核符合条件房屋登记机构予以办理。而后乙向登记机构提出异议登记，提交合作协议说1-4楼属于他的，登记机构予以受理，15天内乙向法院提起民事诉讼，法院将1-4层房屋判给乙，乙执生效法律文书到登记机构申请办理房屋登记。

一、下列说法正确的是：

a、初始登记应当由甲乙共同申请； b、登记机构为甲办理初始登记无误； c、为甲办理初始登记应当实地查看；

d、登记机构应当根据甲乙的合作协议办理初始登记将房屋登记至甲乙名下。

二、登记机构应当为乙办理（）登记。

a、初始登记；b、转移登记；c、变更登记；d、更正登记。

三、甲公司建设一幢房屋，1-26层为住宅，而后，甲公司办理规划变更将顶楼26层调整为公共的空中露台，竣工验收后，甲公司将第26层改建成6套住宅，提交原来的规划报建资料办理了初始登记，而后将这6套房屋转让给李某等6人。房屋登记机构发现第26层登记错误后，依职权予以更正。

一、（）应对登记错误负责。

a、甲公司；b、规划部门；c、房屋登记；d、李某等人。

二、关于更正登记，下列说法正确的是（）

a、应由甲公司申请；b、登记机构有职权进行更正登记； c、三、李某等人的损失可（）

a、与甲公司协商解决；b、起诉甲公司解决；

c、提起行政诉讼解决；d、要求登记机构恢复住宅用途。

房屋管理办法法规学习与解释

(2011-12-07 16:14:37)

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1、物权法202条：抵押人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护

个人提问：是不是主债权应该行使的2年期限后，对设置抵押权的抵押物，债权人就无权要求担保物权了？

回答：这个问题分两步看，1、应该是抵押权人应当在诉讼时效内行使抵押权；诉讼时效并不完全就指的实际两年，只要债权未灭失且债权人一直有追债，时间都可以延长的，具体看诉讼时效的规定；

2、超过诉讼时效未行使抵押权的，人民法院不予保护并不代表合同失效，只是法院不受理直接行使抵押权，抵押权人没有优先受偿权，合同效力同普通债权。

解释2：讼时效是可以中止、中断和延长的；何况超过诉讼时效只是当事人失去了司法胜诉权，并不丧失实体权利。物权法和担保法都规定抵押权是从权利，随债权的存在而存在，随债权的消灭而消灭。债权未消灭，抵押权经过登记并未注销，只是司法保护途径丧失了，怎么能说抵押权没有了呢？诉讼时效只是请求人民法院保护民事权利的期间，并不是消灭权利的期间。

2、物权法207条，最高额抵押权适用一般抵押权的规定。

物权法192条，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。

从以上二条看出，最高额抵押权确定登记后，则等同于一般抵押，应可理解为可以随债权的转让而转让

下列关于最高额抵押权的描述错误的是（）

最高额抵押权确定后，可以随债权的转让而转让 涉及最高额变动申请变更登记的，应提交其它抵押权人的同意证明 条例上是同意文件

最高额抵押权确定的应当办理最高额抵押权确定登记

最高额抵押权只适用对将要连续发生的债权进行的担保 只要抵押权人同意，可以将已经有的债权纳入最高额抵押范围

3、如果是夫妻共有财产，原来没有体现在产权证上的，现在可以申请更正登记来添加共有人？？

产权共有人可以随便加吗？有什么限制条件或者要求吗？

共有人不可以随意添加。先查看登记簿的登记情况，再确认是婚前个人登记财产还是婚姻存续取得的夫妻共同财产。还要确认意向添加的共有人与目前的产权人的利害关系以及产权人的真实意思表示等等众多因素。

回答：个人认为增加共有人的属于转移登记范围，但是象这种情况各税方面应予以减免，那就不是咱说了算的事情了。要不就要求其提供经法院或仲裁机构出具的文书，证明登记簿记载的权利状况与事实权利状况不一致，依此办理登记。回答2：产权共有人如果夫妻婚内取得财产，可以通过更正登记来加，否则，其他均已转移登记来加（即发生部分转移，缴纳各种税费）

回答3：本人认为应该根据，法院判决、买卖合同或者赠与合同，办理转移登记。首先登记机构不是司法机关，没有财产归宿的裁判权，登记机构只在申请主体和资料记载主体一致情况下才能予以登记；其次，房屋登记行为是一种羁束行为。

4、夫妻共有产登记问题！

在办理预购商品房预告登记时，甲某拿发票（首付30%），合同，身份证，在工作人员询问时发现该房屋是甲某跟其妻子乙某的共有财产，经甲乙协商要求工作人员将该房登记为夫妻共有，提交了结婚证。但发票，合同都只有甲某一个人的名字，这种情况下，我们可否将上述房产只直接登记到甲乙共有？ 回答：可以。因为房屋买卖合同属于债权合同，既使属于个人首付，并没有取得房屋所有权。预告登记是对物权期待权的一种保护，也是对债权的登记。在房屋竣工后，预告登记转本登记时，才取得的是房屋物权即所有权。登记时申请人已经结婚，没有约定为一方所有的情况下，应该按照婚姻法第十七条规定，属于夫妻共有。因此，你们可以以申请人提供的婚姻状况证明和转移登记的证件，申请表、身份证明以及询问结果，直接办理为夫妻共有房屋，并记载于登记簿。

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