酒店项目投资并购方案

**大酒店项目投资并购方案

一、前言

广安素有“川东门户”之称，位于四川东部，东、南两部分与重庆接壤。近年来，随着国家发展改革委批复同意了《关于川渝合作示范区（广安片区）建设总体方案》，及市内行政区划调整的实施，广安区主动作为、先行先试，已成为川渝合作的桥头堡和示范区、国家承接西部产业转移核心区。

凭借丰厚的自然资源、旅游文化资源和畅达的交通条件，广安增添了发展的底气和魄力。十三五以来，广安在不断壮大城市经济、现代服务业、现代农业、新型工业“四大经济支柱”，推进建成一座川东渝北区域性中心城市。

2016年，对外经济和招商引资方面，广安全市共引进项目797个（签约824个），完成目标任务153.3%；交通方面，巴广渝、遂广高速公路建成通车，广安城市过境高速公路控制性工程开工建设；新改建普通公路699.9公里。旅游方面，四川华蓥山旅游文化节成功举办，重大旅游项目顺利推进，旅游扶贫工作全面展开，实现了旅游产业的持续发展。全年实现旅游收入302.0亿元，增长23%；全市47个在建重点旅游项目共完成投资82.4亿元，增长27.4%。

就地理位置、经济发展和现状而言，广安业已成为川渝区域亮眼的一隅。

二、广安酒店行业概况

据已公开数据，广安区内旅游酒店7家，其中五星级酒店1家，四星级酒店2家，三星级酒店2家，二星级酒店2家；**园区星级农家乐/乡村酒店26家，其中四星级4家，三星级8家，二星级14家。

以区内三星级酒店为主要分析对象。

天府饭店，1996年开业，2006年对大部份客房进行精装修。主楼高12层，内设100余间客房；大、小会议室各一个，大会议室可容纳130~150人、小会议室可容纳50 人；餐厅可容纳400~500人同时用餐。

丰华假日酒店，2006年开业，新近装修时间为2007年，楼高11层，共有客房102间；餐厅主营川菜与粤菜，可容纳200人用餐。

随着广安商贸与旅游的发展，酒店市场需求在不断扩大。但目前广安区内酒店较为陈旧，**园区内又以农家乐/乡村酒店为主，缺乏由专业团队经营管理的中高端旅游客户接待和会议接待型酒店，三星级会务接待型酒店具有较大发展空间。

三、项目简介及现状

（一） 项目简介

1. 项目名称：广安**大酒店

2. 投资方：广安文化旅游发展集团

广安文化旅游发展集团于2017年7月成立，是广安市委、市政府推进多点多极支撑发展战略，着力打造的大型文化、旅游、体育产业发展综合性平台，是广安市政府直属的国有独资企业，注册资金5亿元。

3. 项目定位：三星级会务接待型酒店。其管理和服务水平达到同档次酒店一流水平。

4. 项目位置：

中国第一感恩旅游小镇“广安天下”内。位于**镇，距离广安市区12公里，紧邻国家AAAAA级旅游景区邓小平故里，致力于打造以北山小学堂、**老街为依托，以感恩小平为旅游主题的历史文化街区，成为广安首席文化旅游商业综合体。优越的地理位置，当红的区域主题理念，使项目成为政府对内对外接待、企业开展商务活动及游客参观旅游的重要接待场所。

**镇处于旅游资源功能结构中的重点区域，不仅有名人故里的吸引，而且有秀美的自然风光支撑。其中，小平故居每年的游客接待量200多万，周末及节假日日接待量都在1万以上。周边的佛手山、西溪河、渠江等自然山水风景每年也吸引大量游客到访。

5. 项目规划：具有一流硬件档次和先进管理服务水平的，集住宿、餐饮、会务、休闲为一体的三星级会务接待型酒店。

l 酒店总建筑面积：11305.2平方米

l 楼层：地下一层，地上五层

l 车位：100余个

6. 项目分区：

l 大厅

大堂内设施包括总服务台、商务中心、团体接待处、会议报到处、行李寄存处（贵重物品保险室）、公共休息区域前台办公室等。

l 餐厅（一楼）

一个大宴会厅，一个小宴会厅，8个包间。

大宴会厅24桌，小宴会厅16桌。

餐位数总接待量500人。

l 会议室（二楼）

设大中小六个会议室。

大会议室一个：可容纳260人会议。

中会议室一个：可容纳110人会议。

小会议室两个：可容纳40人会议。

圆桌会议室一个：可容纳20人会议。

l 客房（三、四、五、六楼）

100个房间。大床房20间，标准间80间。

l 咖啡茶室（三楼）

包间六个，卡座10个。

l 后勤区域（地下一层、一层）

（1）、行政办公区域

（2）、员工生活区

（3）、库房

（4）、消防控制、监控室等

7. 项目优势梳理

l 优质区域环境，置身于历史街区之中

l 功能分区完善，全面覆盖住宿、餐饮、会务、休闲需求

l 会议会务配套接待设施完善，支持灵活安排会议规模

l 区位优势明显，支持会议培训、文化旅游考察等多种搭配

（二） 项目现状

1. 业主单位：XXX房地产开发商

2. 建设进度：施工工程已完成，未装修。

3. 项目投入：XXX万元

4. 当前问题：产权证暂未办理。业主资金短缺，无力负担装修费用。

5. 综合评估：业主已投入大量资金进行施工建设，若后续无法装修投入运营，此项目将进入停滞状态。若业主不顾自身目前的资金状态，贸然贷款装修，将面临财务危机。当前，在进退维谷的境地下，低价出售项目及时回收建设成本是安全的做法。综合考虑收购方业务布局、广安天下发展进度及周边同类项目情况，此阶段是收购本项目的最佳时机。

四、项目运营计划

（一） 经营管理

结合我方（广安文化旅游发展集团）背景及项目定位，拟定聘请专业酒店管理团队对**大酒店进行运营管理。在管理模式上，计划将成熟的星级酒店管理模式、国内市、县级城市酒店实战经验与广安**自身特点相融合，形成具有广安**大酒店特色的中等城市会务接待型中档酒店管理模式。

管理及服务的标准为：三星级会务接待型酒店管理服务标准，其管理和服务水平达到同档次酒店一流水平。

（二） 目标市场

根据项目定位及市场现状，拟定酒店的目标市场细分为：政府及其他团体会议培训，占比60%；旅游团体及散客，占比25%； 居民家庭散客及其他客源，占比15%。

（三） 产品服务

项目主营客房住宿、会议会务、餐饮等产品与服务。

l 客房住宿：中等设施及服务，拟定客房均价为218元，大床房20间，标准间80间。

l 会议会务：会议室按场地大小不同，拟定价格档次为500元、1200元、3500元，会议餐标拟定为60~80元/人。

l 餐饮：主打本地特色，主推“邓家菜”。除接待会议团体、游客、本地居民散客外，餐厅也接受承办婚宴业务。根据本地消费水平及同业情况，餐厅定位为基本餐饮人均消费40~60元，会议餐饮人均60~80元，婚宴每桌十人，费用600~1000元。咖啡茶室人均消费30元起。

五、项目收购策略

（一） 收购时机

如上所述，当前业主资金困难使项目进入停滞状态，且周边同业竞品还未形成强势品牌，加之我方目前处于开拓业务时期，成本相对低廉、抢占经营机遇两相结合下，此阶段真是收购本项目的最佳时机。

（二） 收购方式

方案一：项目采取零债务整体收购，股权100%转让方式实施项目收购。即我方以XXX万元全资收购**大酒店。

方案二：收购70%股权。即我方以XXX万元收购70%股份。原业主可指派一名财务参与本项目管理。

（三）收购流程

Ø 原投资业主考察投资方实力

Ø 投资方派团队到原投资企业做项目尽职调查，核查已投资状况

Ø 投资方及原投资人达成收购意向

Ø 洽谈确认收购价格

Ø 原投资业主办理出产权证

Ø 投资方支付项目收购保证金

Ø 完善收购法律文书及履约文书

Ø 原投资业主完成债权债务清理

Ø 原投资业主完成前期水、电、气等前期安装工程

Ø 完成工商登记及股权转让

（四）收购可行性

1. 我方有投资项目的经济实力；

2. 投资酒店业可实现资产的长期保值增值；

3. 广安城市发展潜力巨大，广安区**镇在旅游业、商贸业中迎来重大发展机遇，项目及土地资产增值幅度高；

4. 绝佳的地理位置，我方强大的政商资源，可开发成本地政务商务会务的指定接待场所，提高入驻率及效益，可缩短投资回报期，适宜投资。

六、项目效益分析

（一） 基础经济效益分析

1.项目投入费用预算

l 收购费用：3000万元

l 装修费用：1500万元（贷款）

l 共投入费用估算为：4500万元

2.收入估算

l 客房平均房价218元，住房率65%，客房年收入估算为517万元。

l 餐厅收入：餐位500人。按人均65元估算，2次，40%翻台率，年收入估算为949万元。

l 会务场租收入：租用率30%，年收入估算为20万。

l 酒店年总收入：估算为1486万元

3.收益估算

如果年营业额能达到1486万，综合毛利收入35%，年毛利为520万。净利润率15%，则年净收益为78万元。

按一次性投入1500万元计算，不计提折旧，以每年净利润78万元计，则回收期为19年。换言之，每年的净利润为78万元时，可以在19年的时间收回装修投入的1500投资。（没有考虑房产和品牌带来的升值）

另，因项目所处的特殊区位条件，如以后投入开发其他园区类项目，有享受到税收优惠的可能，相应地有助于净利润提升以缩短一次性投资回收的时间。

（二） 潜在经济效益分析

1.中高端酒店品牌效应，带来衍生性收益

以中高端酒店打造企业知名度，凭借其知名度进入其他商业领域时，在市场推广、营销活动及建立品牌形象中所需的成本，都要远远低于市场。

2.向下游产业扩展，形成产业集群

我方定位为文化旅游发展集团，以酒店业务发力，向下可向旅游业、餐饮业、文化创意产业等延展发展，形成产业集群。

3.土地储备的升值效益

项目优越的区位条件蕴含着深厚的土地升值潜力，未来或许可在土地价值上获得巨大收益。

4.项目不动产保值增值性高

房地产业持续发展，项目建成后作为不动产优良资产沉淀，具有极高的保质增值性，未来增值潜力巨大。

（三） 社会效益分析

1.完善城镇功能，提升城市形象，

本项目以政府接待、会议接待为主要客群，为**老街、小平故里等广安重点文化旅游地提供中高端接待服务，满足会议培训、“红+绿”旅游等多项经济社会活动接待需求，弥补**园区乃至广安区酒店档次的不足，提升城市形象，完善城镇功能。

2.树立品牌形象和社会影响力

通过项目的实施，改善城镇面貌，完善**镇乃至广安会议培训文化旅游服务设施，增加就业机会，为城市形象的提升提供助力。

七、项目发展前景

**大酒店项目占据优越的区位条件，便捷的交通，周边丰富的旅游资源，经济发展正处于提速阶段，城市建设、招商引资正强力推进，流动人口及本地消费水平也逐步提高，这些都给酒店的发展带来较大机遇。另外，我方的实力、背景及资源对酒店经营发展可起到重要的推动作用，为酒店品牌建设、效益提升大有裨益。

竞争优势：

1. 酒店位置良好，背靠**园区，旅游发展势头良好，商业活动频繁，为酒店经营提供了营销环境保障；

2. 酒店规模适中，配套设施齐全；

3. 全新装修，提供本地特色餐饮，对客源有相当的吸引力；

4. 强大的业主背景及人脉支撑；

5. 引进成熟先进的管理运营经验，经营管理及服务处于较高水平。

八、后期工作

1. 扫清收购的一切经济法律障碍。

l 产权清晰，要求广安**大酒店必须在正式并购前办出产权证。

l 债权债务清晰，要求广安**大酒店确保在正式并购前清理债权债务，没有抵押，没有负债。

2. 前期安装工程类建设。要求广安**大酒店负责酒店内水、电、气及电梯等安装工程的前期安装，在正式并购前必须完成前期安装。

3. 收购成功后续事宜

l 确定酒店全新规划方案

l 酒店定名

l 装修工程启动

l 装饰工程启动

l 设施设备启动

l 确定管理运营团队