关于合同约定与抵押登记不一致时抵押权担保范围的认定

一、案件情况

2014年8月27日，B经贸公司作为借款人与A农村商业银行签订借款合同，合同约定B经贸公司向A农村商业银行借款650万元，借款到期日为2017年8月26日，同时对借款利息、还款时间、违约责任等进行了约定。同日，双方签订最高额抵押合同，B经贸公司以其名下相关土地使用权为上述借款提供抵押担保，抵押合同约定：抵押人所担保的主债权在10602100元的最高余额内，抵押权人依据与B经贸公司签订的借款合同而享有的对债务人的债权，同时约定，抵押人最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）。该抵押合同签订后双方办理了抵押登记，抵押登记的抵押金额为650万元。借款合同到期后，B经贸公司未按时还款。2017年8月26日，A农村商业银行与B经贸公司签订展期协议，展期金额为6499000元，展期到期日为2018年8月25日，同时对借款利息、还款时间、违约责任等进行了约定。展期到期后，B经贸公司未能及时归还借款本金及利息。A农村商业银行起诉要求判令B经贸公司归还借款本金及利息，并对最高额抵押合同项下的不动产抵押价值享有优先受偿权。

二、法院观点

就A农村商业银行对B经贸公司享有抵押权的抵押范围问题，A农村商业银行与B经贸公司在办理抵押登记时，因不动产中心登记系统未设置“担保范围”栏目，仅有“抵押金额”的表述，且只能填写固定数字，致使合同约定的担保范围与登记不一致。这种不一致是由于登记系统设置及登记规则造成的，不能否定A农村商业银行与B经贸公司之间关于担保范围的约定，亦不能以他项权证上记载的抵押金额作为最高抵押限额。因此，A农村商业银行在最高额抵押合同约定的担保范围内对抵押物享有优先受偿权。

关于抵押财产内容和被担保债权范围，实践中存在抵押合同约定与不动产登记记载内容不一致的现象，这种冲突通常是因为一些地区不动产登记机构提供的不动产登记簿上仅有“被担保主债权数额”或“最高债权数额”的表述，并没有设置“担保范围”这一与担保人责任范围相关的栏目，且不动产登记机构的登记规则要求此项只能填写固定数字。但实践中抵押合同的签订都是为了最大限度地保证债权人的权益，除主债权外，一般会同时将主债权利息、违约金及实现债权和抵押权的费用等约定为抵押担保的范围。

三、理解与适用

为解决上述冲突带来的现实紧迫问题，平衡各方利益，《九民会议纪要》第58条明确了裁判思路和处理规则，要求分两种情况予以处理：一是，一些地区而且是“多数省区市”不动产担保物权登记的系统设置和登记的规则设计不规范，从而造成不动产担保物权登记记载与担保合同约定不一致，这种情况下人民法院应当以担保合同约定来认定担保物权的担保范围；二是，一些地区不动产担保物权登记的系统设置和登记的规则设计已经比较规范，担保物权登记范围与合同约定一致在该地区已经是常态或者普遍现象，这种情况下人民法院应当以登记为准认定担保物权的担保范围。此种区分规则虽然充分考虑了各地不同的实际情况，但实践中会导致各地区之间对此问题裁判不一致，因而只能说是一种过渡性的制度安排。

随着《民法典》的颁布实施，不动产登记部门对抵押权登记信息进行了完善，为了适应这一新的变化，亦为了契合《民法典》第216条关于“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，《担保制度解释》第47条对于抵押财产、被担保的债权范围等出现合同约定与抵押登记不一致时的认定问题进行了相应规定：“不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权范围等事项。”如此，在合同约定与抵押登记不一致时，抵押权担保范围的认定有了统一规范，即以不动产登记簿记载为准予以确定。尚需注意的是，根据担保的从属性，如果不动产登记簿记载的被担保债权范围大于担保合同约定的被担保债权范围，则应当依据担保合同的约定来确定抵押权人优先受偿的范围。

本案中，合同约定与抵押登记的抵押权担保范围不一致系因登记系统设置及登记规则造成，并非A农村商业银行的原因，不能因此否认双方关于抵押担保范围的约定，故不能以他项权证上记载的抵押金额作为最高抵押限额。因此，A农村商业银行依法应在最高额抵押合同约定的担保范围内对抵押物享有优先受偿权。