抵押贷款工作总结

抵押贷款工作总结

近年来公司担保发放的房产抵押贷款越来越多。房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、处置方式灵活等优势，综合风险相对较小，但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，价值波动大，如果不注意办理中存在的如下风险点，不采取有效措施防范，极有可能形成贷款风险，从而造成贷款损失。现结合房产抵押操作的相关风险，风险管理部对押前调查、押中操作及押后管理相关流程及风险点进行梳理，要求如下：

一、押前调查

（一）押前调查应严格执行实地调查。项目经理须对借款申请人提供的抵押物要深入现场实地调查，通过百度地图、腾讯街景地图等查看该房产的位置、卫星图及街景图。重点核查抵押物是否灭失；抵押物的地理位置是否良好，周边道路交通路网状况是否良好。同时，在抵押物实地勘察时应与抵押人在抵押物中拍照留档。(二)押前调查应重点核查抵押物使用情况，防止“先租后抵、先售后抵”。如果该房产非抵押人使用，项目经理需重点调查：（1）抵押物是否属于借用、占用、租赁还是闲置；（2）如属借用应了解使用人与抵押人的关系；（3）如属占用应了解使用人的背景、与抵押人的关系及占用的原因（是否恶意）；（4）如属租赁，应取得租赁协议或了解租赁情况，对已经出租的房产，必须取得承租人承诺优先处置的保证函，否则不予办理抵押贷款，防止出现“先租后抵”问题；（5）如使用人声称该房产属其所有，或声称已购买或已抵债，尤其应注意，必须取得相关证据或信息；（6）有否被公益性或行政性或特殊单位使用。（三）押前调查应注意抵押物的性质和使用期限。项目经理要查清抵押物所占用土地的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。

二、押中操作

（一）押中操作须严格遵守抵押手续合规性。办理抵押时，项目经理必须亲自参与抵押物登记信息的查询和抵押登记手续的办理，不得委托中介办理，确保公司抵押权利的有效性和安全性。在办理抵押前项目重点核实：（1）相关合同是否完备，是否为原件；（2）合同的份数，对应借款合同的编号、笔数、本金、期限是否相一致；（3）抵押房产名称、种类、位置、面积、数量、证照号码、抵押值、抵押范围等明细信息；（4）抵押担保的范围；（5）合同的生效要素（如签名、盖章）是否正确、齐全；（6）抵押房产属共有的，全体共有人是否均在合同中签字确认。（二）押中操作须认真履行抵押物相关情况的核查工作。在办理抵押时，项目经理可到抵押物所在地的房管部门，提供权属人名称+地址或权属证号（或登记字号）等要素，查询该抵押物的权属登记、抵押、查封等情况，重点查证抵押物的产权是否清晰。（三）押中操作须确保抵押手续的完整性。项目经理办理抵押手续时，应要求抵押登记的期限比贷款的期限要长，从而有利于公司能够拥有充足的时间处置抵押物。在办理房产抵押贷款时，应详细了解抵押物的实际所有权情况。确认财产共有人是否同意用房产抵押办理贷款，确保全部财产共有人当面签字同意，避免手续不完整从而引起的法律纠纷。

三、押后管理

抵押物要做到“押得住”，就必须严格落实押品贷后管理的规定，严格防范相关的贷款风险。在押品贷后管理环节中，我们要做好抵押物押品的贷后管理，包括但不限于如下事项：（一）押品的信息维护。抵押物押品的实物、权属、租赁、保险、价值等相关情况发生变化时，要及时在系统中对押品信息进行更新记录。在抵押期内，要对抵押物进行现场检查，对借款人借款合同项下全部抵押物的所有权属、保险有效性和实物状态等要素进行现场检查。（二）押品的定期重估。在贷后管理阶段，要及时对房产押品进行定期重估，合理规避押品估值风险。要关注抵押物的价值变动趋势，及时掌握抵押物价值的评估结果，并将最新估值结果在报告中更新。如抵押物价值确实无法满足担保债权的需要时，应及时要求客户追加担保或提前行使抵押权。（三）押品的集中排查。公司每年必须开展一次抵押物全面排查，现场核查抵押物区域位置、楼层、房号、户型朝向等与产权证及附图是否一致，是否存在出售及出租事宜，并形成现场查勘报告。（四）押品的风险预警。对抵押物实物状态、法律效力、权属和价值出现重大变化的，应及时进行动态调整，及时更换或追加担保，结合实际情况必要时上报，并及时反馈相关信息采取防范措施。