房地产市场调查报告【多篇】

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房地产市场调查报告 篇一

一、调研前言

长沙是湖南省会，位于湖南省东部偏北，是湖南的，经济，文教，商贸和旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽，东接浙赣，西引川黔，北控荆楚，南领桂粤，素有“荆豫唇齿，黔粤咽喉”之称。全市现辖芙蓉，天心，岳麓，开福，雨花五区和长沙，望城，宁乡三县及浏阳市总面积1.18万平方公里，人口613万，其中城区面积556平方公里，人口199万。

本次调研主要是为了了解长沙地区的人均住房面积情况，针对XX年长沙地区的400户住民进行的调查，通过了解这400户住民的现收入层次以及是否租房情况，以及不同收入层次的住房面积情况。用随机抽样调查法，抽取几个单元式配套住宅，进行上门问调查。通过此次调研，我们了解了长沙地区的居民人均住房情况，不同层次收入的人群所住房的面积也不同：10%的最低收入住房面积19.88平米，10%的低收入住房面积21.72平米，60%的中等收入住房面积28.50平米，10%的高收入住房面积35.93平米，10%的最高收入的住房面积43.平米，总平均29.31平米。本次调查得出这400户不同收入层次的人群显示：有80%的户主住房情况低于总平均值，所以希望可以把住房情况变得合理化，更平均化。

（一）调研时间及地点

xx年初至xx年末；长沙市区

（二）调研对象及范围

长沙市区随机抽取的400户住民

（三）调研目的

了解了长沙地区的居民人均住房情况，和不同层次收入的人群所住房的面积也有很不同，以及当前长沙的住房形式以及人均住房面积。

（四）调研方法

随机抽样调查法和上门问调查法

（五）调研结论

通过调查了解长沙的人均住房面积有了很的增长，从1980的7.67平米到本次调研得出的29.21平米，这个增长速度是飞跃性的。但住房的两极分化也非常严重，从本次调研显示有80%的住房都低于调查的总平均数，这说明收入层次的不同也导致了住房严重的两极分化。同时我们的施工房屋面积也在逐年增长，房屋销售面积，土地购置面积等等，都在增长，但收入层次的不同也往往决定了住房人均面积。

二、情况介绍

通过本次调查我们了解到了：10%的最低收入住房面积19.88平米，10%的低收入住房面积21.72平米，60%的中等收入住房面积28.50平米，10%的高收入住房面积35.93平米，10%的最高收入的住房面积43.60平米，总平均29.31平米。其中：租公房23户占5.75%，租私房14户，占3.50%，自由私房360户，占90.0%，其他3户，占0.75%。其中一居室19户，二居室173户，三居室147户，四居室以上18户。拥有二居室以上的家庭占94.68%。拥有三居室以上的家庭占46.21%.除现住房之外还有一套住房占19.84%，有两套占1.38%还有3套占0.82%，拥有两套以上占22.04%。

现在长沙的人均住房面积有了很的增长，从1980的7.67平米到本次调研得出的29.21平米，这个增长速度是飞跃性的。但住房的两极分化也非常严重，从本次调研显示有80%的住房都低于调查的总平均数，这说明收入层次的不同也导致了住房严重的两极分化。同时我们的施工房屋面积也在逐年增长，房屋销售面积，土地购置面积等等，都在增长，但收入层次的不同也往往决定了住房人均面积。

三。分析预测

（一）长沙市人均住房和市区人口分析

从1980年开始到XX年，长沙市的人均住房使用面积随着市区人口数的`增加而增加，市区人口数由1980年的101.94万人增加到XX年的218.75万人，人均住房使用面积由1980年的7.67增长到XX年的21，登记结婚的数据则有起伏变化，时高时低，无法预测。

（二）收入层次与住房建筑面积情况分析

10%的最低收入户住房建筑面积19.88平米，10%的低收入户住房建筑面积21.72平米，60%的中等收入户住房建筑面积28.50平米，10%的高收入户住房建筑面积35.93平米，10%的高收入户住房建筑面积43.60平米，总平均29.21平米。从而可以看出收入高的住房建筑面积越，但60%处于中等收入水平层次，所以部分的住房建筑面积市28.50平米。

（三）住房类型和现有住房数分析

5.75%是租赁公房，3.50%租赁私房，90.0%自有私房，0.75%市其他类型。其中，2.0%是单栋配套楼房，89.25%是单元式配套住宅，5.5%是普通楼房，3.25%是普通平房。而居室类型分析94.68%家庭是二居室，46.21%家庭是三居室。19.84%有两套住房，1.38%有三套住房，0.82%有四套住房。由此可以看出有90.0%住的是私房，89.25%是单元式配套住宅，而却有94.68%的家庭居室类型是二居室的，46.21%的家庭居住类型是三居室，拥有两套以上住房的家庭占22.04%。

（四）长沙市房地产开发情况分析

1.长沙市施工和竣工房屋面积

从1998年到XX年施工房屋面积从339.01平方米增长到3270.34平方米，竣工房屋面积从98.38平方米增长到699.90平方米，房屋售出面积，从39.97平方米增长到985.09平方米。

由此可以看出施工房屋面积增长了将近10倍，而竣工房屋面积增长了7倍，房屋售出面积增长了30倍。

2.房地产品房空置面积

XX年长沙市房地产商品房空置面积65.63万平米，其中空置13年面积49.42万平米，空置3年和3年以上面积5.70万平方米。

从而可以看出长沙市现在的房屋居住情况基本饱和，居民几乎不用再购买房屋。

四。结论及建议

通过此次调研，可以看出长沙市从1980年到XX年，人均住房面积随着市区人口数的增加而增加，收入高的住房建筑面积越，但60%处于中等收入水平层次，所以部分的住房建筑面积市28.50平米。有90.0%住的是私房，89.25%是单元式配套住宅，而却有94.68%的家庭居室类型是二居室的，46.21%的家庭居住类型是三居室，拥有两套以上住房的家庭占22.04%。施工房屋面积增长了将近10倍，而竣工房屋面积增长了7倍，房屋售出面积增长了30倍。长沙市现在的房屋居住情况基本饱和，居民几乎不用再购买房屋。长沙市可以减少房屋的施工建筑，将现有的商品房屋出售出去，适当的降低房价。

房地产市场调查报告 篇二

20xx年西安市房地产市场在20xx年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、健康发展的态势，市场形势良好，商品房市场表现活跃，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，市场成交活跃，空置量持续减少，

这一方面是因为20xx年是国家现代化建设第三步战略目标的起步之年，也是实施西部大开发战略和十五计划的开局之年，随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，使西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商服房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现和大众对西部大开发的信心和支持；20xx年来伴随着国家金融政策的调控，开发商资金构成情况也处于进一步调整过程。从资金来源上看：20xx年房地产开发资金来源结构中开发商自有资金及预售资金比例进一步扩大。自有资金占总投资的40.78%，较20xx年该比例增加了4.36%，实际投资额较上年增长18.98%；借贷资金较上年该比例下降了6.43%。 随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商品房销售的高速增长，说明了西安市房地产市场逐步走向良性循环的轨迹；另一方面由于国家继续重点扶持房地产业，继续采用优惠政策，优化市场环境，进一步激活房地产市场，今年准备政府积极整顿和规范房地产市场，培育品牌，转变房地产市场管理职能，力求给房地产业一个自由发挥且有充分公益保障的空间，说明了西安的房地产市场将告别成长期，迈进成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。 未来西安的市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势，产业成熟期的？D些特征将逐步涌现，不再出现大起大落的局面，并保持一定的增长速

西安宏观经济大势向好

20xx年以来，西安国民经济继续保持两位数的增长速度，上半年经济增长率达11.6，实现国内生产总值343亿元，其中第一产业增加值18.6亿元，比去年同期增长3.4%，第二产业增加值149.5亿元，同比增长15.5%，第三产业完成增加值174.9亿元，比去年同期增长9.3%，

到6月底，全市完成固定资产投资60.74亿元，同比增长30.31%。城市居民人均可支配收人3371元，比去年同期增长8.3%，城乡居民储蓄存款余额734.52亿元，比年初增长8.69%。

房地产市场开发供应情况

20xx年上半年，西安市商品房完成投资10.20亿万元，比去年同期增长20.73%。分物业来看，各物业投资分别占商品房投资的比例为：公寓别墅类为0.69%，商服房类为18.30%，普通住宅类为61.64%，办公楼类为19.37%；比去年同期公寓别墅类下降86.04%，商服房、普通住宅、办公楼类分别增长117.67%、1.06%和5.4倍。

20xx年上半年西安市商品房施工面积94.04万平方米，比去年同期增长44.84%；商品房竣工面积73.37万平方米，比去年同期增长68.40%；商品房新开工面积20.45万平方米，比去年同期增长25.54%。

从物业来看，公寓别墅类、商服房类、普通住宅类和办公楼类施工面积占商品房总施工面积的比例分别为：5.83%、9.73%、70.64%、13.81%，比去年同期分别增长31.05%、71.99%、42.10%、49.57%；

新开工面积公寓别墅类、商服房类、普通住宅类和办公楼类占商品房新开工总面积的比例分别为：0.99%、24.73%、59.46%、14.82%，比去年同期分别增长一94.17%、195.12%、39.81%、26.58%。

从资金来源看，上半年自有资金32244万元，占总投资额的31.61%；借贷资金48O19万元，占总投资额的47.07%；预售资金21743万元，占总投资额的21.32%。从所占比例与去年相比来看，自有资金所占比例上升明显，预售资金也增长较快，借贷资金所占比例呈下降趋势。

市场销售

上半年，西安市商品房成交活跃，市场销售继续保持去年以来的高速增长态势，销售面积和销售额比去年同期均有较大幅度的增长。1-6月商品房累计销售面积达90.37万平方米，比去年同期增长了52.98%。其中售给个人的79.60万平方米，占商品房销售总面积的88.08%，个人购房继续呈上升趋势，占商品房销售的比例越来越高。上半年商品房销售额30.28亿元，比去年同期增长82.94%。

20xx年8月末及9月中旬西安相继举办了两次房展会，为销售旺季推波助澜。9月份的商品房成交量并没有令人失望，总共成交了670713平方米，是今年各月份销售的最好成绩，较上期上升了10.04%，较去年同期增长78.53%。普通住宅依旧独领风骚，占到总销售量的88.7%，较8月份所占份额上升了7.5%；商品用房较上期呈下降态势，商品用房占到总销售量的7.8%，较上期下跌7.7%；写字楼占成交面积的2.9%，较上期上浮0.9%；别墅有小量交易，占总成交量的0.2%。

从市场销售情况来看，西安商品房销售从20xx年以来的持续快速增长，加之其它相关指标也相应地呈现较好的增长趋势，说明了随着住房制度改革和货币分房政策的实施，住房的有效需求增多，一些潜在需求也浮出水面。如果西安住宅二级市场全面开放，加快公房上市步伐，使住宅的一、二级市场能得到了较好的联动，将会为西安楼市创造越来越多的需求空间，商品房销售的快速增长也相应地仍将会持续下去。

房地产市场调查报告 篇三

一、xx房地产市场发展现状

优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从20xx年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。

xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。20xx年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。20xx年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。

目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。

二、xx商品住宅发展特征

产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。

价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖、二七片及古田区域。

供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx区域楼盘供求基本平衡。

消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。

产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少（多集中在后湖、金银湖）。

文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。

三、20xx年（1-6月份）xx商品住宅供给和销售基本分析

（1）商品住宅价格与销量分析

xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居XX市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，20xx年（1—6月份），xx住宅均价达到5894.43元/平方米，与去年同期相比，价格增长了39.57%。另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入20xx年以后，商品住宅的销量出现一定程度的下降，20xx年（1—6月份），xx住宅销量为8950套，与去年同期相比，减少了51.32%。

从上表可以看出，xx区的住宅物业平均价格同整个XX市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看，高档楼盘主要集中在xx中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。

xx中心区作为XX市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售楼盘套数在45000套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的，相信随着该区经济不断的纵身发展，房地产业会在其中充当越来越重要的角色。

同时，该区域交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果，这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。

(2)xx商品住宅市场供求关系

1、20xx年（1—6月份）xx商品住房市场总容量约为45000套，1—6月总供给13299套，市场总销量为8950套，总体供销比为1.49：1。

2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少

为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动，XX市在xx年以来对拆迁规模进行了压缩。20xx年（1-6月份），全市旧城改造拆迁面积为16万平方米，同比下降28.94%。

同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也直接导致了购房需求的减少。据亿房网今年（1-6月份）的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示，已拥有一套住房，进行第二次或多次购买行为的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受外部环境的影响较大，成为住房市场中可伸缩性的需求。

xx作为武汉房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。

3、购房者对xx中心城区的住宅偏好度高

亿房研究中心的20xx年最新调研数据显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于xx中心城区。但受到该区域高房价的影响，使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。

4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米

如下图所示：5000—7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的65%以上，7000元/平方米以上产品的销量逐步上升。

5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120平方米

20xx年（1-6月份）xx的户型供销比例统计结果显示，90平方米以下户型供小于销，140平方米以上户型供大于销，90-140平方米户型供销比较平衡。其中，90平方米以下户型的上市量占到xx总上市量的20.52%，90平方米以下户型的销售量占到xx总销量的27.83%。90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日益显现，从今年1-6月份的情况来说，xx90平方米以下户型的上市量较大，占到全市同等户型上市量的40.17%，90平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的45.43%。

四、xx各区域住宅市场发展概况

xx区目前由xx中心区、古田片区、二七、后湖片区和XX区四个区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：

(一)xx中心区

20xx年上半年xx中心区成交均价为6875.42元/平方米，较去年同期上涨2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套，较去年减少4630套，降幅为58.87%。

从上半年xx中心区成交价格来看，1至5月呈递增趋势，5月达到价格高峰，为7286.34元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说，成交方面较去年严重萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。

出现这样的情况，主要由两方面因素造成，首先xx中心区商品房供应量趋于下降，与去年同期相比，新房供应量减少3成之多，制约了购房者消费；当然，更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付能力，楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前，大多数开发商选择坚挺，仅有少部分尾盘项目打起价格战，这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。

xx的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，势必带领整个永清板块的崛起；时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射；融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建，位于xx内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。

预计不久的将来，xx内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互促进，将由点及面，以板块崛起带动周边区域发展，从而促进整个xx中心区的加快建设。

xx中心区主要在售楼盘信息（截止到20xx年6月30号）

（二）古田片区

20xx年上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米，较去年同期上涨1516.4元/平方米，涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，较去年减少2609套，降幅为68.59%。

从成交价格情况来看，尽管古田片区今年1至6月一直都是稳中有升，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。

从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此，随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成，该片区供应量减少，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击，以至今年古田片区楼市较为沉寂。

政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。随着硚口政府对古田区域的闲置工业用地进行处理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，未来轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有力支撑。

古田片区主要在售楼盘信息（截止到20xx年6月30号）

（三）二七、后湖片区

20xx年上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米，较去年同期上涨1694.93元/平方米，涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年下降42.06%。

从成交价格来看，该片区价格涨幅基本趋于平稳，1至5月稳中有升，6月价格略为回调。受供应量的影响，后湖地区商品房关注度下降，百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依然是航天·双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少，二七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势，部分楼盘因而加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。

令人振奋的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工，黄浦路段则已建设过半，交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，未来她将辐射后湖、二七等地区，弥补商业配套不足的现实问题。

二七、后湖片区主要在售楼盘信息（截止到20xx年6月30号）

（四）东西湖片区

20xx年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米，较去年同期上涨1431.83元/平方米，涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年增长了14.07%。

从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特别是销量，尽管只增长14个百分点，但纵观今年全市其他的销售情况，该片区的表现还是令人刮目相看的。

虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪，但从该片区个别项目的调查显示，客户平均接待量并没减少多少。而来看房的客户，很多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘，从目前情况来看，东西湖尽管存在交通不便，但价格低、环境好弥补了部分缺失。

多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型，一直是本区域开发的主力产品。近4年来其供应量的递减趋势说明，市场环境的影响下，开发商开始注重产品结构的调整，产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。

和其他区域市场多层小高层高层的转换阶段不同，本区域由于其自身条件限制，小高层的过渡时间不长、过渡量较少，迅速迈入了高层物业开发阶段。因此高层物业还需一定时间的市场磨合，才能逐步为区域市场接受。从楼市发展的总趋势看，高层物业是未来市场的主流产品。

东西湖被誉为武汉的“北大门”，而金银湖更是占据空港经济之利，未来还将在这里修建保税物流中心，发展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的联系，加快异地置业的脚步，为下一步楼市的繁荣奠定基础。

20xx年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析 篇四

（1）商品住宅价格与销量分析

xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的'时间内，房地产开发量居XX市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，20xx年（1—6月份），xx住宅均价达到5894.43元/平方米，与去年同期相比，价格增长了39.57%。另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入20xx年以后，商品住宅的销量出现一定程度的下降，20xx年（1—6月份），xx住宅销量为8950套，与去年同期相比，减少了51.32%。

从上表可以看出，xx区的住宅物业平均价格同整个XX市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看，高档楼盘主要集中在xx中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。

xx中心区作为XX市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售楼盘套数在45000套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的，相信随着该区经济不断的纵身发展，房地产业会在其中充当越来越重要的角色。

同时，该区域交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果，这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。

(2)xx商品住宅市场供求关系

1、20xx年（1—6月份）xx商品住房市场总容量约为45000套，1—6月总供给13299套，市场总销量为8950套，总体供销比为1.49：1。

2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少

为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动，XX市在xx年以来对拆迁规模进行了压缩。20xx年（1-6月份），全市旧城改造拆迁面积为16万平方米，同比下降28.94%。

同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也直接导致了购房需求的减少。据亿房网今年（1-6月份）的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示，已拥有一套住房，进行第二次或多次购买行为的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受外部环境的影响较大，成为住房市场中可伸缩性的需求。

xx作为武汉房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。

3、购房者对xx中心城区的住宅偏好度高

亿房研究中心的20xx年最新调研数据显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于xx中心城区。但受到该区域高房价的影响，使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。

4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米

如下图所示：5000—7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的65%以上，7000元/平方米以上产品的销量逐步上升。

5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120平方米

20xx年（1-6月份）xx的户型供销比例统计结果显示，90平方米以下户型供小于销，140平方米以上户型供大于销，90-140平方米户型供销比较平衡。其中，90平方米以下户型的上市量占到xx总上市量的20.52%，90平方米以下户型的销售量占到xx总销量的27.83%。90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日益显现，从今年1-6月份的情况来说，xx90平方米以下户型的上市量较大，占到全市同等户型上市量的40.17%，90平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的45.43%。

房地产市场调研报告 篇五

一、中国房地产业

(一)中国城市化建设与房地产；

房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。随着中国经济的迅猛发展，城市化速度在不断加快。改革开放35年中，中国的城市化率以年均1%的速度增长。至20xx年，中国的城市化率为52.57%。这意味着届时中国将有超过一半人口将要在城市生活。房地产业在中国的城市化进程中起到举足轻重的作用，城市化建设必将拉动房地产业的发展，城市化的发展必然会增加房地产的刚性需求。

(二)中国房地产现状及宏观政策 针对部分地区房价过快增长及房价过高，20xx年到20xx年期间，中国出台了一系列房地产调控措施，遏制房价过快上涨，其中包括土

地、金融、税收等多种调控手段。调控政策指向大都是抑制房地产市场的投资、投机行为以及部分房价涨幅过快的一线城市。从20xx年开始国家相继出台了“限购令”，新“国十条”，国五条、房产税等房地产调控细则。20xx年国家调控房地产业宏观政策其主要内容有：

1、完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

2、坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

3、增加普通商品住房及用地供应。20xx年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

4、加快保障性安居工程规划建设。全面落实20xx年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。20xx年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

5、加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。 由上政策细则可见，国家政策由此前的抑制投机，实际转向支持房地产业，主要控制投资，投机性需求，以及由于非刚性需求所带来的不合理涨价等，通过国家政策干预使中国房地产走向理性化，规范化。从长远来看，国家的干预是有助于中国房地产长期健康的发展的。

贵阳市行政区位概况及经济指标

①、行政区位概况：贵阳是中国贵州省省会。位于中国西南云贵高原中部，是我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心，被誉为“高原明珠”，因此才博得了“上有天堂，下有苏杭，气候宜人数贵阳”的美誉。

贵阳市辖七区一市三县，市域总面积8034平方公里，市区面积2403平方公里。包括云岩区、南明区、小河区、金阳新区、白云区、乌当区、花溪区以及清镇市，修文县、开阳县、息烽县。截止xx年底人口约450万，是贵州省第一大城市。

贵阳的旅游资源非常丰富，贵阳拥有以“山奇、水秀、石美、

洞异”为特点的喀斯特自然景观和人文旅游资源。全市现有国家级风景名胜区1个，国家4A级旅游区6个，国家3A级旅游区2个，省级风景名胜区8个，国家级重点文物保护单位1个，省级历史文化名镇1个，省级文物保护单位25个。此外，还有一大批市县级风景名胜区和奇异神秘的民俗风情。

②、经济指标：xx年全市实现生产总值1700亿元，增长17%左右；财政总收入480亿元，增长20%;公共财政预算收入236亿元，增长26%;全社会固定资产投资2480亿元，增长55%;城市居民人均可支配收入达22525元，增长16%;农民人均纯收入达8871元，增长18%。

房产市场调查报告 篇六

为全面掌握全市农资市场情况，加强农资市场管理，更好地为农民服务，市供销社于**年**月对全市农资市场进行调研。现将调研情况报告如下：

一、基本情况

(二)农资质量整体较好，监管力度不断加强。在市政府的强力领导下，农委、质监、科技、供销社等部门持续开展农资打假活动，联合工商部门加强市场监管。一是在销售旺季进行抽样检测，不断增加抽样的覆盖率；二是要求零售商做好进货、销售台账，从正规渠道进货，提供生产厂家的营业执照、产品证书、产品检验报告，保证产品三证齐全(农药登记证号、生产许可证号、产品标准号)。

(三)农资经营网络日趋完善，群众购肥方便。近年来，供销社积极推动“新网工程”建设，全市农业生产资料现代经营服务网络得到较快发展。目前，全市运行中的农资配送中心5个，连锁经营店234个，75%以上的村有农资店或加盟的农资连锁经营店，各配送中心和部分经营店配备了送肥下乡专用车辆，送肥进村，农民购肥方便。

(五)价格波动幅度不大，总体平稳。

进入20xx年春季，农资企业在生产过程中非常理性，价格没有出现大起大落，合理引导了市场；商家在采购中也没有盲目跟风，避免尿素价格出现虚高。市场在有需求拉动时价格平稳上涨，预计在用肥结束后，价格才出现回落。

二、存在问题

(一)市场供大于求，农资市场完全进入买方市场。由于农资生产行业管理缺乏前瞻性，管理制度没有规范化，使得农资产业进入极为容易，再加之改革开放初期农资行业有着较高利润空间，大量行业外资本流入，从而使得农资生产企业数量剧增，形成产大于需。

(二)经营渠道纷杂，市场管理仍较薄弱。随着农资市场的发展，原有的经营格局打破，初步形成了供销社系统农资企业、生产厂家、农业“三站”、个体经商户等多渠道经营格局。我市有各种类型农资经营企业和个体户600多家，分布面广而散，市场管理难度大，一些过期、无效农资产品或达不到使用效果的劣质产品，常常通过各种渠道流入市场，坑农害农现象时有发生。

(三)竞争激烈，市场监管难度大。农资经营是投资大，利润小的行业。生产企业之间为了争夺市场份额，大量赊货，产品价格大起大落；商商之间的竞争使得产品价格一降再降，经销商已无利可言，于是反过来又向生产厂家索要利润，迫使厂家再次降价，从而进入一种恶性循环。同时，当某种农资产品畅销，市场价格上涨时，假冒伪劣产品冲击市场，当农民需要某种产品又没有利润时，又买不到，人为造成市场混乱，市场管理难度增大。

(四)化肥储备有待加强。20xx年，市供销社与市发改委联合出台了《市市级救灾化肥储备办法》，但我市农资还没有建立完善的政府储备，除供销社企业每年冬季储备外，其他企业都没有储备。近年来，随着农资市场供求情况和农民购买习惯的改变，农资化肥储备期相应拉长，储备资金大幅度增大，造成资金周转困难，储备量减少，影响市场供应和价格稳定。

(五)农资经营品种比较单一，难以满足农民需求。从我市农资经营企业看，目前大部分只经营化肥，包括氮肥、磷肥、钾肥和复合肥等，品种较单一，特色农业生产需要的专用肥几乎没有，同时农药和农膜供应相对较少。

(六)农资推广技术难，科学施肥水平较低。我市农资技术推广主要有供销社兴办的“庄稼医院”、农村综合服务社以及乡镇农技推广站。由于供销社农资技术服务网点比较少，乡镇农技推广站人员减少和老化，并划归乡镇，农技推广人员技术推广和服务活动逐渐减少，农民需要的农资技术服务很难。

三、几点建议

一是继续推进农资连锁经营服务体系建设。强力推动实施“新网工程”，建立农资现代流通服务体系。通过发展连锁经营，保障农民用上质优价廉的农业生产资料，杜绝假冒伪劣、高毒农药的滥用。通过连锁服务大力普及无公害农产品规范化生产技术，提高广大农民的环保意识和科学种田水平，提高农产品的安全卫生水平，减少污染，降低农业生产成本，增加农民收入。

二是加大对农资市场管理力度。探索建立农资市场管理长效机制，要加大农资有关知识普及和宣传，提高农民群众的的知假辩假能力，增强经营者守法意识；要坚持经常性执法检查，打击取缔违法经营活动；要建立农资来源追溯、责任追究制度。

三是建立农资供应应急机制。积极争取政策支持，建立救灾化肥分级储备制度，加强和完善农资宏观调控，通过淡储旺销、调剂余缺来稳定市场，确保农业生产用肥。

四是加快农资技术推广。在60%以上的农资连锁网点建立“庄稼医院”、农村综合服务社，长年开展农资服务；加大对农技人员的引进和培训，建立起一支高素质具备农资经营和管理的为农服务队伍，做到测土配方，科学施肥。

房地产市场调查报告 篇七

一、城市居民目前住得怎样

从调查所涉及的范围看，城市居民以居住楼房为主。由于房改不断深入，目前居民住房私有化比例已达59.3％，超过半数；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住单位的房子。住房面积多数在40-80平方米之间。

二、多少都市人准备买房

据调查，五年内准备购房的都市人占调查城市总体的21.9％，其中以经济适用房和商品房为主，预购面积在70-140平方米之间。购房资金将主要来源于家庭储蓄，政府及银行贷款也占据一定比例。

三、有了产权房，还买房吗

数据显示，调查总体中59.3％的家庭拥有住房产权，住房面积在20-80平方米不等，多为2、3或4口之家，其中以居住面积在50-80平方米所占比例为最高，20-50平方米居住面积位居其次。还有小部分家庭或个人从单位或私人处租房。那么，是不是只有这一小部分的租房者才是房产预购对象呢？调查结果显示并不尽然。调查显示，在已拥有产权房的家庭中，23.3％预计在五年内购房，20.1％预计明年购房，商品房及经济适用房仍占预购主导地位。

调查显示，无产权房家庭主要希望购买80平方米以下的房子，属一期置业，为解决生活问题；而已拥有产权房的家庭则希望购买更大的房子，属二期置业，为改善生活质量。

有产权房家庭计划5年内购房的比例远远高于计划1年或2年内购房的比例，尤其是对大面积住房的购买。

另外，在商品房预购群体中，有产权房的家庭预购比例达55.6％，远远高于其他住房群体，预购面积以81-100平方米的需求为最高，达30.5％；而在100-150平方米的预购群体中，拥有产权房的家庭预购比例高达62.3％，可见购房在这个群体中的市场潜力非常可观。但是，他们的。购买能力又怎样呢？

假设拥有房产权的预购者为一总体，调查显示，其中家庭月收入在20xx至2500元之间的比例最高，达16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最小。从总体家庭月收入状况来看，我们就不难理解他们对房子售价的期望值所在。希望房价在1000-20xx元的比例最高，为30.4％；500-1000元的占22.3％；20xx-3000元的占21.6％；希望房价在6000元以上的不足1％。

以上数据显示，人口基数和迅猛的经济发展态势使房地产业具有惊人的潜力，但当前楼市价格的居高不下与不断增长的房屋物业需求之间出现了断层。如果商家能顺应市场，对价格、服务及其他相关要素加以调整，相信房地产的前景非常乐观。但值得注意的是，在这些拥有房产权的预购者中，有69.1％希望使用

家庭存款来购房，31.4％希望政府贷款，16.1％打算向银行贷款。看来，传统的消费观念显然不利于消费的良性增长。

四、购房者是什么样的人

数据显示，25-34岁的人占购房人群的36％，位居傍首，而35-44岁的人群比例为20.3％，位居第二。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者，重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域，以制造业职工、中级技术人员、商业／服务业职员／公司中级经理居多。

目前，家庭结构以三口之家或四口之家为主，购房计划多数定位在商品房及经济适用房，分别占预购比例的42.7％和39.2％；预购面积在70-150平方米不等，以80-100平方米的需求量最高。而主要房屋预购者的家庭月收入在2500-4000元间。另外，调查发现，收入越高越倾向于购买商品房。可以说，他们将是未来几年房地产市场内的一支生力军。

五、居民购房承受能力有多大

房地产业区域性差异很大，但房价与区域性平均收益的比例却基本类似。

从居民对房价的期望值曲线上来看，期望值与市场价差距甚远。目前国内的经济发展现状决定了恩格尔系数（指居民家庭花费在食品和日常家庭用品上的费用占家庭总收入的比例）还比较高，这更加大了工薪阶层购房的难度。另外，中国人的传统观念是量入为出，还不习惯去花将来的钱，加之银行贷款手续目前还

稍嫌繁杂，担保条件较苛刻，还款制度不够完善，更阻碍了人们消费观念的尽快更新。从总体购房人群中预购房屋的资金来源上看，希望使用家庭存款的占68.6％，希望政府贷款的占31.1％，希望银行贷款的占15.5％，希望向亲戚朋友借的占12.2％。近七成的家庭可望用自有资金买房，近三成的人希望得到政府资助，只有一成半的人愿望办理银行贷款，可见，银行贷款制度亟待完善，以帮助人们改变固有消费观念，刺激消费增长，达到商家与消费者双赢的效果。

六、谁更急于买房

目前，从预购房者的人群结构来看，商业、服务业一般职工占预购总体的11.5％，居第二位，而这其中60.1％的预购者介于21-35岁之间；制造业职工占预购总体的12.8％，居首位，这其中46.5％的预购者介于21-35岁之间；而中级公司经理介于21-35岁的预购比例也超过了60％。由此可见，市场的重心在年轻一族。这一组人群中，63.6％为已婚，其中介于21-35岁的占43.7％，介于36-45岁的占30.4％；34.7％的独身，其中66.1％介于21-35岁之间，仅有1.4％介于36-45岁之间。从预购房者的年龄结构、职业特征及婚姻状况看，已婚的中、初级工作者构成预购主体，而年轻的单身族也是这一购房群体中不可或缺的一个重要部分。

应该说21-45岁之间的人群对购房最有兴趣，他们希望的房屋类型仍然是经济适用房和商品房，面积介于50-140平方米之间，愿望花3000-4000元／平方米购房的也占有一定的比例。

七、居住环境对购房有多大影响

调查还显示，消费者已逐渐将目光投向新的视点，比如：环保问题、居住环境（包括人文环境、地理环境、教育投入、文化氛围）等，这些都直接影响着消费者购房的决策。

目前环保已成为一种全球化的概念，购房者对居住地的环境要求日益提高。认为城市环境污染太严重的占调查总体的60.9％，看来，争取“绿色”生存环境已成为大多数都市人的梦想。相比较而言，郊区的物业价格比市区要便宜很多，“绿色”程度也大大好于市区，且有些文化小区的人文环境也很好，城市则因为交通网络的不够完善、私家车普及率偏低、交通过分拥挤等，造成许多居民渴望以低廉价格求得“绿色”生存环境的愿望无法实现。

房地产市场调查报告 篇八

一、城市居民目前住得怎样

从调查所涉及的范围看，城市居民以居住楼房为主。由于房改不断深入，目前居民住房私有化比例已达59.3％，超过半数；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住单位的房子。住房面积多数在40-80平方米之间。

二、多少都市人准备买房

据调查，五年内准备购房的都市人占调查城市总体的21.9％，其中以经济适用房和商品房为主，预购面积在70-140平方米之间。购房资金将主要来源于家庭储蓄，政府及银行贷款也占据一定比例。

三、有了产权房，还买房吗

数据显示，调查总体中59.3％的家庭拥有住房产权，住房面积在20-80平方米不等，多为2、3或4口之家，其中以居住面积在50-80平方米所占比例为最高，20-50平方米居住面积位居其次。还有小部分家庭或个人从单位或私人处租房。那么，是不是只有这一小部分的租房者才是房产预购对象呢？调查结果显示并不尽然。调查显示，在已拥有产权房的家庭中，23.3％预计在五年内购房，20.1％预计明年购房，商品房及经济适用房仍占预购主导地位。

调查显示，无产权房家庭主要希望购买80平方米以下的房子，属一期置业，为解决生活问题；而已拥有产权房的家庭则希望购买更大的房子，属二期置业，为改善生活质量。

有产权房家庭计划5年内购房的比例远远高于计划1年或2年内购房的比例，尤其是对大面积住房的购买。

另外，在商品房预购群体中，有产权房的家庭预购比例达55.6％，远远高于其他住房群体，预购面积以81-100平方米的需求为最高，达30.5％；而在100-150平方米的预购群体中，拥有产权房的家庭预购比例高达62.3％，可见购房在这个群体中的市场潜力非常可观。但是，他们的购买能力又怎样呢？

假设拥有房产权的预购者为一总体，调查显示，其中家庭月收入在2014至2500元之间的比例最高，达16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最小。从总体家庭月收入状况来看，我们就不难理解他们对房子售价的期望值所在。希望房价在1000-2014元的比例最高，为30.4％；500-1000元的占22.3％；2014-3000元的占21.6％；希望房价在6000元以上的不足1％。

以上数据显示，人口基数和迅猛的经济发展态势使房地产业具有惊人的潜力，但当前楼市价格的居高不下与不断增长的房屋物业需求之间出现了断层。如果商家能顺应市场，对价格、服务及其他相关要素加以调整，相信房地产的前景非常乐观。但值得注意的是，在这些拥有房产权的预购者中，有69.1％希望使用

家庭存款来购房，31.4％希望政府贷款，16.1％打算向银行贷款。看来，传统的消费观念显然不利于消费的良性增长。

四、购房者是什么样的人

数据显示，25-34岁的人占购房人群的36％，位居傍首，而35-44岁的人群比例为20.3％，位居第二。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者，重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域，以制造业职工、中级技术人员、商业／服务业职员／公司中级经理居多。

目前，家庭结构以三口之家或四口之家为主，购房计划多数定位在商品房及经济适用房，分别占预购比例的42.7％和39.2％；预购面积在70-150平方米不等，以80-100平方米的需求量最高。而主要房屋预购者的家庭月收入在2500-4000元间。另外，调查发现，收入越高越倾向于购买商品房。可以说，他们将是未来几年房地产市场内的一支生力军。

五、居民购房承受能力有多大

房地产业区域性差异很大，但房价与区域性平均收益的比例却基本类似。

从居民对房价的期望值曲线上来看，期望值与市场价差距甚远。目前国内的经济发展现状决定了恩格尔系数（指居民家庭花费在食品和日常家庭用品上的费用占家庭总收入的比例）还比较高，这更加大了工薪阶层购房的难度。另外，中国人的传统观念是量入为出，还不习惯去花将来的钱，加之银行贷款手续目前还

稍嫌繁杂，担保条件较苛刻，还款制度不够完善，更阻碍了人们消费观念的尽快更新。从总体购房人群中预购房屋的资金来源上看，希望使用家庭存款的占68.6％，希望政府贷款的占31.1％，希望银行贷款的占15.5％，希望向亲戚朋友借的占12.2％。近七成的家庭可望用自有资金买房，近三成的人希望得到政府资助，只有一成半的人愿望办理银行贷款，可见，银行贷款制度亟待完善，以帮助人们改变固有消费观念，刺激消费增长，达到商家与消费者双赢的效果。

六、谁更急于买房

目前，从预购房者的人群结构来看，商业、服务业一般职工占预购总体的11.5％，居第二位，而这其中60.1％的预购者介于21-35岁之间；制造业职工占预购总体的12.8％，居首位，这其中46.5％的预购者介于21-35岁之间；而中级公司经理介于21-35岁的预购比例也超过了60％。由此可见，市场的重心在年轻一族。这一组人群中，63.6％为已婚，其中介于21-35岁的占43.7％，介于36-45岁的占30.4％；34.7％的独身，其中66.1％介于21-35岁之间，仅有1.4％介于36-45岁之间。从预购房者的年龄结构、职业特征及婚姻状况看，已婚的中、初级工作者构成预购主体，而年轻的单身族也是这一购房群体中不可或缺的一个重要部分。

应该说21-45岁之间的人群对购房最有兴趣，他们希望的房屋类型仍然是经济适用房和商品房，面积介于50-140平方米之间，愿望花3000-4000元／平方米购房的也占有一定的比例。

七、居住环境对购房有多大影响

调查还显示，消费者已逐渐将目光投向新的视点，比如：环保问题、居住环境（包括人文环境、地理环境、教育投入、文化氛围）等，这些都直接影响着消费者购房的决策。

目前环保已成为一种全球化的概念，购房者对居住地的环境要求日益提高。认为城市环境污染太严重的占调查总体的60.9％，看来，争取“绿色”生存环境已成为大多数都市人的梦想。相比较而言，郊区的物业价格比市区要便宜很多，“绿色”程度也大大好于市区，且有些文化小区的人文环境也很好，城市则因为交通网络的不够完善、私家车普及率偏低、交通过分拥挤等，造成许多居民渴望以低廉价格求得“绿色”生存环境的愿望无法实现。

房地产市场调查报告 篇九

班级：电商0731

姓名：xxx

学号：xxx

目录

一、调查说明

二、房地产市场现状

（一）房地产市场供给状况

（二）房地产市场需求状况

三、当前我县房地产市场存在的主要问题

四、房地产市场发展趋势

（一）行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定

（二）发展动力十足，发展前景广阔

五、政策建议

（一）建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康发展。

（二）加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。

（三）完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。

（四）坚持市场化导向，创造公平竞争环境，规范市场化运作。

（五）加强住房政策性保障，引导商品房结构调整，完善住房供给体系。

（六）加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场进一步发展。

（七）促进产业集聚，加快市场建设，增强发展后劲。

房地产市场调查报告 篇十

甘犁，1987年获得清华大学经济与管理学院学士学位，1998年获得加州大学伯克利分校经济学博士及统计学硕士学位。甘犁长期从事应用微观经济学和计量经济学等领域的研究，师从2000年诺贝尔经济学奖获得者丹尼尔·麦克法登教授，获加州大学伯克利分校经济学博士学位，曾任教于美国德州大学奥斯汀分校，现任美国得克萨斯农工大学经济系教授，以及美国国民经济研究局研究员。他同时也是西南财经大学国际化战略引进的海外人才，被特聘为该校经济与管理研究院院长、经济学院院长及中国家庭金融调查与研究中心主任。

《中国家庭金融调查报告》从2009年开始实施，我们于2012年5月份在北京做了发布，之后在网上产生了比较大的影响，有很多质疑。数据收集最关键的一点是随机和抽样。虽然样本量只有8438户，但是如果真正做到了随机，误差率降得非常快。

中国家庭财富差距很大

我们的调查非常复杂，有很多的信息。简单说有人口特征与就业、资产与负债、非金融资产、金融资产。在金融资产方面的数据非常详尽，我们是中国第一家对中国家庭资产进行详尽描述的调查机构。我们派遣了343位访员，32支队伍。之前我们还派了41支队伍，242人次建立抽样框。人民银行和我们进行合作，带我们的访员到社区，通过政府的支持来做。全国的总体拒访率只有11.6%，这是世界上最低的拒访率之一。我们现在做的抽样实施过程很独特，现在在做季度的电话回访，我们能够把握住中国家庭层面最及时的信息。

数据有了之后，我们做了简单分析，得出了以下主要的结论。

首先看看中国家庭收入的均值和中位数。全国家庭的均值是51569元，城市是7万元，农村是2万元左右。均值和中数位的差别非常大。全国家庭的中位数是17510元，所谓“中位数”，就是有一半的家庭年收入超过了17510元，而另外一半的家庭年收入低于这个数字。这与均值的概念是完全不一样的，大家通常错误地理解了均值的概念，认为这是普通老百姓收入的平均概念，不是这样。在中国因为分配收入极度的不均，均值实际上反映了非常有限的家庭状况。

在全国有25%的家庭年收入低于5000元（大多数在农村），如果你的家庭年收入达到了56万元，那么你就算是中国最有钱的1%家庭。你家庭年收入达到172000元，就进入了中国排名前列的5%家庭。所以我们并没有说中国家庭很有钱。

另外，与所有的财富报告得到的数据不一样，我们算出来的数据是有150万的家庭年可支配收入超过100万元，这个数字并不高，全中国只有150万，比例很低。

中国前10%的家庭在全国家庭总收入当中占的比例是57%，美国这方面的税前数据只有44.7%.你会看到中国收入最高的10%的家庭平均储蓄率为60.6%.而收入最高的5%的家庭平均储蓄率为69%.他们的储蓄金额占当年国家总储蓄的75%，所以说有75%的储蓄货币都是由这10%的家庭储蓄。中国的高储蓄率问题是这些人储蓄造成的。20年的促进内需没有效果，原因就是中国的收入不均越来越厉害，这样的情况导致了我们促进消费没有效果，必须提高低收入家庭的收入，才会降低储蓄率，减少中美贸易之间的不平衡。

中国家庭总资产平均达到247万元，大家感觉“被平均”了。我反复讲过，城市户口家庭中位数只有40万元。换句话说，有50%的城市户口家庭总资产，包括房产在内的资产加起来低于40万元，只有50%的家庭高于40万元。正如顺口溜所说———“前村有个张千万，后村九个穷光蛋。结果大家一平均，人人都是张百万”。这个平均数并不代表社会，而是代表总量，只有中位数才是对这个社会普通老百姓的描述。

从资产的角度来讲，分布到底是怎样的？只有14.3%的家庭资产超过了平均数。

中国现在的经济状况很差，怎么改变？我认为现在是有办法的。中国上一次的4万亿投资与美国7870亿美元的刺激经济政策应该颠倒过来。当时美国使用刺激经济的政策主要把这些钱用来减税，给老百姓提高失业救济的年限，主要是做转移支付，政府把钱转移到老百姓身上。中国主要是建铁路、公路、地铁，在做基建。

例如农村的医疗保险制度赔付的比例非常低，我们也有这方面的数据。赔付的平均比例只有不到20%，如果把农村医疗赔付比例提高到城市的赔付比例，就会对农村的消费支出有很大的促进作用。

2年半之后，刚需消耗殆尽

中国和美国的家庭资产比较。2010年，美国的国内生产总值是15.1万亿美元，中国只有美国的一半。美国净资产有57.1万亿美元，而2007年比2011年还要高，这是因为金融危机之后，美国的房产和金融资产价值缩水很厉害，下降了15%.而中国在2010年时，全国家庭总资产是69万亿美元，比美国高21%.差别在房产上。美国家庭的房产只占总资产的32%，而中国家庭是71%.我们的金融资产占比很低，只有5%，而美国是38%.而房产的价值变化很快，很容易垮下来。

中国人住房拥有率平均达到89.68%，大家觉得“被平均”了。城市的住房拥有率是85.4%，农村是92%.东部低一点，中部、西部高一些。我们当时在上海、北京、深圳这三个一线城市做了城市家庭自有住房拥有率和年龄关系的调查，发现35岁以下人群的住房拥有率只有60%，35-45岁有81%.

刚性需求在中国的百分比是多少？首先是没有住房的家庭，这个百分比达到15.3%，这里主要是指城市，不是农村。第二，例如你在深圳打工，但是在老家有房子。这部分家庭比例达到11.7%.在正常的统计里面，你算是有房的，因为你在老家确实有房，但是也有住房需求，这是两回事。第三，成年后与父母住在一起，买不起房子。这在我国和全世界所有的统计口径中算一个家庭，这批人的住房需求占6%.最后是目前现有的住房需求。以上加起来达到中国家庭百分比的32.9%，总数有7000万套。

第二是新增刚性住房需求，包括新增成年人的刚性住房需求，这是指在“十二五”期间，还有农民工进城、城镇化的过程，这部分住宅需要823万套。这是根据“十一五”期间新增农民工的数目算出来的。第三是拆迁和搬迁，算下来有1200万套，我们有详尽的拆迁和搬迁数据，比“十一五”期间增加了10%.一部分是改善型住房需求，一部分是城市建设的需求。总共加起来是2894万套。换句话说，刚性需求数在“十二五期间”一共有一亿套。这里有不足，没有考虑老龄化导致的住房供给情况，只部分考虑到改善性住房需求。

在中国，有13%的家庭拥有两套房子，而美国这个数据低于15%.德国等国家只有2%- 3%，而中国5%的家庭有三套或更多的房子，最多达到15套。这些家庭的房屋数量相加，得出2011年没有出售的商品房数据是166万套，目前在市场上的供给总数是4000万套。这样看起来还有5000万套的缺口，但是市场的生产能力是多少？大家都知道针对中国低收入家庭建设的3600万套保障房，剩余商品房开发数量是2300万套。这是什么概念？只需要中国的房地产行业再工作2年半时间。

这里把所有的可能性都考虑到了，只需要2年半的时间，中国的房地产就没有事情可以做了。这说明它的规模过大。房地产行业如果从住宅需求的角度讲，5年的增量是近3000万套。所以它每年只需要生产600万套房子，就可以基本满足中国家庭城镇化的需求、成年人的需求以及各种新增的需求。房地产长期的生产规模只需要现在的1/3，2/3的房地产商是要垮掉的，没有那么多的需求，房子是卖不出去的。现在为什么房子还可以卖出去？因为大家有投资需求。

房价下降30%，银行没问题

房屋价格太高。银行有详细数据，例如户主年龄以及住房贷款总额与家庭收入的比例，30-40岁时是作为“房奴”还款压力最大的时期，达到11- 12倍。年龄大一点的人群这个比例会低一些，余额是8.59倍，这个数字在国外是2-3倍。如果是收入低的家庭，买房更困难，贷款总额是家庭年收入的32倍。

同时住房收益率很高，“名义平均收益率”达到340%.总的来看，房地产的收益情况确实很好，价格很好，已经很贵了，就形成了泡沫，没有一个国家历史上的泡沫是不会破灭的。

假设房产价格下跌，有很多家庭会受损失。房价在涨，首付很高。所以即使房价下降30%，中国的银行业也不会有问题。对银行而言，只有2.9%的房子贷款余额低于房价，会亏本。即使房价下降30%，对银行来说，也只有2.9%的家庭是亏本的。中国的刚需已经不是很强劲了。住房的行业规模太大，应该转型了。房产收益率很高，银行业没有问题。不会像美国一样，造成全行业的次贷危机。

现在都在谈房产税，其实房产税实施起来是非常困难的，有很多的阻碍。有一个比较好的方式是按揭税。目前二套房的贷款利率是基准利率的1 .1倍，这是用行政手段给了银行超额利润，没有任何道理的。二套房的首付比例达到60%，这很健康，没有风险，贷款利息方面可以收取10%的按揭税。换一个说法就是银行把这个超额利润给了地方政府，老百姓一点损失都没有。但是效果是相同的。这是我们的一个说法，我们也给国家写了政策建议。

富裕家庭87%在城市

中国最富有的家庭与普通老百姓大概是什么情况？

符合什么标准才是中国最富有的家庭？城市家庭要达到414万的资产，净资产达到395万，家庭收入23万，非房产87万，那么就会达到中国前5%的家庭标准。富裕家庭87%在城市，12%在农村。主要分布，东中西部地区差距非常大。最有钱的5%家庭中有94%在东部，只有少数在中部和西部。哪个年龄段的人最有钱呢？30-40岁、40-50岁的中年人最有钱。他们的资产构成中，金融资产并不高，前者达到4.9%，后者是8.9%.负债高一点，但不多。

他们的钱主要用来自己开公司，他们持有的住房比例比较低，工商业的比例远远高于其他家庭。他们的资产中有22%来源于工商业。工商业经营收入比较高，达到一半，很多都是自己开公司。他们对经济的预期比较悲观。认为房价上升的比例更低一点，其余家庭比例是70%，富裕家庭是50%-60%.

农村到城市的“移民”问题。我们发现国家统计局目前高估了农民工进城的数目。以国家统计局的标准，在城市常住居民当中有50%都是城镇、农村户口，这是非常不可信的。目前在城市的农民工数量近1亿，远低于国家统计局的1.68亿。

正确的数据对国家的宏观经济决策非常重要。现在政府是以这1.68亿来决定3600万套保障房，这个数字大于实际情况。但另外一个数据与我们一致，农民工数量只有近1亿。农村人口住在城市，但这些农村户口的人在城市不一定都在打工，还有25%是学生、家庭主妇等。甘犁

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