房地产租赁合同纠纷二审民事判决书

林紫玉、福建富金房地产开发有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

南平市中级人民法院民事判决书

（2018）闽07民终219号

上诉人（原审原告）:林紫玉，女，1962年4月2日出生，汉族，居民，住顺昌县。

委托诉讼代理人：翁生炎系林紫玉丈夫，住顺昌县。

委托诉讼代理人：吴宪夫，顺昌县“148”法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审被告）：福建富金房地产开发有限公司，住所地顺昌县双溪街道城南中路30号3楼。

法定代表人：叶文生，总经理。

委托诉讼代理人：邓长昌，福建九越律师事务所律师。

委托诉讼代理人：戴玲玲，福建九越律师事务所律师。

上诉人林紫玉与被上诉人福建富金房地产开发有限公司（以下简称富金公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省南平市延平区人民法院（2017）闽0721民初1113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林紫玉的委托诉讼代理人翁生炎、吴宪夫，被上诉人富金公司的委托诉讼代理人邓长昌、戴玲玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

林紫玉上诉请求：撤销顺昌县人民法院（2017）闽0721民初1113号民事判决；依法改判上诉人林紫玉与被上诉人富金公司签订的《富金国际地下车位有偿使用协议》（以下简称《车位使用协议》）无效，返还车位购买款，并支付利息（利息计算按一审诉讼请求）。事实与理由：1.一审法院认定事实严重不清。本案起因是富金公司通过公告的形式明确告知林紫玉要出售车位，但在林紫玉应邀前来购买车位时，富金公司却出示一份事先拟定好的租赁合同，并告知这就是进行车位买卖的方式。富金公司在收到林紫玉订购车位的款项后出具了收据和相应的发票。林紫玉向一审法院提交了六份证据，共同证明双方之间存在真实的买卖车位关系，林紫玉在租赁合同上签字是富金公司欺诈的结果。一审法院仅对证据《车位使用协议》予以采信，但这份证据对富金公司有利，能证明富金公司所主张的租赁关系。2.一审法院不采信有关证据的理由牵强附会，且适用法律不当。关于证人证言作为证据使用的情况，在原审庭审中，证人并没有旁听庭审，都是按法定程序，轮到他们出庭作证时由法警带入法庭。一审法院认为证人丧失证人资格没有法律根据。同时，证人与本案有利害关系也不是丧失证人资格的充分条件，只是对证明效力有一定影响，需要法院综合判断。从庭审中四位证人的陈述内容来看，证人徐某作为富金国际小区的保安，亲手贴过出卖地下车位的公告，并且说出了富金公司出卖的具体内容。另一位证人证明看到贴出的公告，而后交款购买。其余两位证人说接到富金公司销售人员的电话声称公司有车位要卖，问他们是否要买车位，他们才去交钱买车位的。证人黄某还提供了富金公司销售部工作人员用销售部的座机打电话要他买车位时的录音。对于证据收据和发票，收据上写有“地下20号车位订购款”，发票上不仅写有购房款还在备注栏注明车位号。因此，富金公司向富金国际小区住户发出的要约（或要约邀请）的内容是要出卖小区的地下车位，按此要约的内容双方要签订的是一份车位买卖合同，但富金公司在签合同时拿出的却是《车位使用协议》，从协议内容上看是一份租凭合同，但富金公司的销售人员解释说这就是买卖合同，这显然是欺诈。3.案件审理过程中的情况也使人对公正性产生怀疑。该案发回重审后合议庭组成人员中有一位是人民陪审员。但宣判的时候，人民陪审员不在场，富金公司也没有到场，林紫玉方准时到场聆听法院宣判，富金公司不到场不是藐视法庭就是事先得到结果。4.富金公司的欺诈行为明显侵占了国家利益。要想卖车位必须拥有车位的所有权，要有车位所有权，必须按法律规定办理相关手续，而要办理相关手续就必须向国家交纳相关费用，如土地增容费、土地使用费等。富金公司打着卖车位的旗号，实际上使用的却是租赁的方式，这样就不需要去办理获取车位的所有权手续，也就不必向国家交纳相关费用。富金公司的欺诈行为是对国家利益的侵占。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当，恳请二审法院依法撤销一审判决，支持林紫玉的上诉请求。

富金公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.林紫玉称一审法院认定事实严重不清，错误判断双方签订的《车位使用协议》的意图，无事实和法律依据，依法应不予支持。双方订立的协议全称就是《富金国际地下车位有偿使用协议》，而非买卖协议。该《车位使用协议》约定“乙方向甲方租赁富金国际20号地下车位”、“使用期限为贰拾年”、“一次性全额付款租金拾肆万元”、“乙方承诺租用该车位仅作为停放家用小型车辆使用”、“…不得擅自转租或转让”等条款，双方对租赁标的物、期限、租金、用途等租赁合同主要条款均有明确约定，并约定“甲方按本车位的现状交付本车位的使用权”。一审法院认定双方签订《车位使用协议》是以交付车位使用权为目的，而非以转移标的物所有权为目的，认定事实清楚，证据充分，依法应予以维持。2.一审法院结合证人身份关系、庭审自述、证据形成过程及形式等对证人证言不予采信，认定事实清楚，依法应予以维持。证人黄某提供的录音资料来源于网络云端，无法提供原始录音，无法确认该证据的真实性，且林紫玉并非经证人黄某介绍与富金公司订约，该证据与本案无关。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十八条规定“证人不得旁听法庭审理”，黄某在前次一审中参与了庭审旁听，不能作为证人发表证人证言，违反了证人隔离原则，其证言依法不得采信。证人徐某出庭作证其曾接受委托张贴出售车位的公告。该证人实际受聘于富金国际小区业主委员会自行选定的物业公司，原审庭审中其反复强调不识字，但却可宣读林紫玉提交的书面证词，该证人证言前后矛盾，对其证言应不予采信。徐某庭审陈述对公告内容不知情，是听业主转达，系传来证据，且林紫玉未提交公告书面证据，该证人证言无原始证据支撑，不予采信。一审法院认定证人徐某与林紫玉具有利害关系，且未参与双方的交易过程，对证人证言不予采信，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。黄荣成、黄某、许侯康三位证人共同出具联名证词。该三位证人均为富金国际小区车位使用权的拥有人，与本案有直接利害关系，且三位证人庭审中均自述全程旁听了前次一审的法庭审理，且庭前在联名证词上签字并交流，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十八条关于“询问证人时，其他证人不得在场”的规定，违反了证人隔离原则，该组证言不具有客观性，应不予采纳。3.林紫玉以富金公司存在欺诈为由要求确认《车位使用协议》无效，缺乏事实和法律依据，应不予支持。诉争车位经依法审批规划，系富金公司合法建造，归属富金公司所有。富金公司以租赁方式将车位交付林紫玉使用，未损害国家利益，也未违反法律、行政法规强制性规定。一审法院认定双方签订的《车位使用协议》合法有效，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。

林紫玉向一审法院起诉请求：1.确认林紫玉与富金公司签订的《车位使用协议》无效；2.富金公司返还林紫玉支付的富金国际地下车位购买款139999元并支付利息（利息自2016年1月11日起，按月利率0.5%计算至还清购买款止）。

一审法院认定事实：2016年1月，富金公司（甲方）与林紫玉（乙方）签订《车位使用协议》。该《车位使用协议》约定，鉴于富金国际小区地下车位系甲方依法独立投资建设，未计入商品房房价和作为公摊，根据相关法律规定，甲方享有该地下车位的合法使用、收益权；乙方作为小区业主，向甲方租赁富金国际小区20号地下车位，有偿使用费140000元，使用期限20年，20年后乙方无偿享有该车位的使用权自动顺延至与其住宅土地使用权相同年限的权利；乙方一次性全额付款租金140000元并签订该协议；车位交付日期：2016年2月28日前等内容。合同签订后，林紫玉为讨吉利向富金公司两次共支付139999元。2016年1月11日，富金公司向林紫玉开具收据一份。收据载明的款项内容为“地下20号车位订购款”，金额139999元。2016年9月1日，富金公司收回收据，向林紫玉开具增值税普通发票一份，载明项目为“购房款”。2016年9月9日，富金国际小区业主委员会以富金公司无地下车位产权为由封存车位，造成林紫玉无法使用车位。2016年10月，富金国际小区业委会解除对小区地下车位的封存。另查明，2012年8月22日，林紫玉与富金公司签订《商品房买卖合同》，购买富金国际小区住房。该《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第八条第四项约定“地下室、地下车位等未计入公共部位和公用分摊建筑面积的建筑物所有权属于出卖人”；第十一条约定“住宅区域内的地下停车场及其他未纳入公摊面积的建筑物系出卖人投资建设，产权属出卖人，出卖人拥有对上述建筑物处置、使用、收益的权利，有权决定上述建筑物的经营管理方式”。2010年5月4日，顺昌县人民防空办公室审批，同意富金公司易地建设富金国际小区地下人防工程。2011年7月29日，富金公司取得富金国际小区1#、2#楼建设工程规划许可证，建设规模36702平方米（另地下室面积2430平方米）。2014年9月，顺昌县规划建设和旅游局（原顺昌县住房保障和城乡规划建设局）发布《关于增加富金国际容积率规划审查联系函》，明确富金国际小区地下室不计容积率。2014年10月，富金国际小区经建设项目规划验收，包括地下室及停车位等项目均符合规划要求。2016年9月，林紫玉丈夫翁生炎等富金国际小区业主多次到顺昌县人民政府反映富金国际小区的地下空间权属等问题。2016年12月14日，顺昌县规划建设和旅游局作出《顺昌县规划建设和旅游局关于林兴奋、黄秀梅等人反映问题的信访事项处理答复意见书》，载明“经查询我局存档的规划行政许可和预现售行政许可档案：（1）富金国际小区建设项目地下室为同一主体结合地上建筑一并开发建设的地下工程，该地下工程与地上建筑一并办理了相关的建设手续。（2）富金国际小区建设项目规划要求小区停车面积应按高层住宅不少于总面积8%、多层住宅按每户不少于6平方米配置。实际配置面积为2431.81平方米，51个车位（不含地上可停车面积部分）。（3）地下停车区域面积没有计入公摊。（4）2010年5月4日，顺昌县人民防空办公室核准了富金公司关于缴费易地建设防空地下室的申请。根据《物权法》第七十四条第二款‘建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定’、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条‘建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分’的规定，以及《中华人民共和国物权法》第七十四条的立法背景和条文解释，开发企业对地下车位采用出售、附赠或者出租等方式进行处置是符合物权法相关规定的。”审理中，林紫玉主张的法律关系为买卖合同法律关系，与法院认定的租赁法律关系不一致，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实做出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”一审法院于2017年8月25日对林紫玉进行了释明，并告知可限期变更诉求，但林紫玉未在一审法院指定的期限内变更诉求。一审法院认为，本案焦点为林紫玉与富金公司签订的《车位使用协议》是租赁合同还是买卖合同。林紫玉主张该合同名为租赁实为买卖。但合同主要约定林紫玉向富金公司租用地下车位，仅有租赁车位的意思表示，没有转移车位所有权的意思表示。林紫玉作为完全民事行为能力人，理应理解合同的内容及在合同上签字所产生的法律后果。虽然林紫玉提供的收据、发票载明的资金用途为“车位订购款”、“购房款”，并申请小区保安徐某及其他业主出庭作证，但所举证据不足以推翻林紫玉与富金公司签订的《车位使用协议》系租赁合意的意思表示。审理中，林紫玉要求确认合同无效，并主张返还车位购买款及利息，经一审法院释明本案系租赁合同法律关系，要求林紫玉在一审法院指定的期限内变更诉求，但林紫玉仍坚持原诉求，不同意变更。综上，林紫玉的诉求，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款及《最高人民法院关于适用

的解释》第九十条规定，判决驳回林紫玉的诉讼请求。

二审中，当事人没有提交新证据。林紫玉主张一审法院未认定合同签订过程双方均以实际是买卖车位的形式进行协商的事实，并认为一审法院应当采纳证人证言认定《车位使用协议》名为租赁协议实为买卖合同。富金公司则认为双方签订的协议全称就是《富金国际地下车位有偿使用协议》，而非买卖合同；从该《车位使用协议》中约定的内容上看，双方对租赁标的物、期限、租金、用途等租赁合同主要条款均有明确约定，并约定“甲方按本车位的现状交付本车位的使用权”。一审法院认定双方签订的《车位使用协议》是以交付车位使用权为目的，而非以转移标的物所有权为目的是正确的。本院认为，双方当事人对签订的《车位使用协议》书面文本真实性均无异议，该书面文本作为原始的直接书证具有较强的证明效力。出庭证人徐某等陈述的证言，即使可以证实协议商谈是以“买卖”形式进行的过程，但证言明显不足以推翻双方当事人正式签订的合同文本书证。该《车位使用协议》文本对双方当事人的租赁权利义务进行了详细约定，从性质上认定是属于租赁合同条款而不具有买卖合同的意思内容。合同约定车位租赁使用期限为20年；合同又约定20年后，林紫玉无偿享有使用权自动顺延至与其住宅土地使用权相同年限的权利，是富金公司对车位使用权的赠与处分，都不违反法律和行政法规强制性规定。林紫玉认为该《车位使用协议》从要约的时候就是买卖合同且双方均以实际是买卖车位的形式进行协商，但即使如其所述，也只能认定双方签约前是以车位“买卖”形式进行协商，但签约的时侯双方签订的是一份“租赁”合同性质的《车位使用协议》，而不能认定其主张的名为租赁实为买卖。从双方签约时的认知行为能力看，对车位租赁使用20年及20年后无偿赠与使用等约定内容，意思表示公开真实，不能认定富金公司存在故意隐瞒或虚构事实骗取签约。林紫玉没有提交证据证明该签约行为或协议约定内容损害国家利益，其以车位买卖为基点，认为富金公司应当向国家交纳土地增容费等有关费用而没有交纳构成损害国家利益，没有事实依据，本院不予认定。一审法院认定的事实，本院予以确认。

本院认为，无效合同是不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。无效合同的认定要以合同约定是否违反法律、行政法规的强制性规定或者损害国家、社会公共利益为要件。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项规定：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的，合同无效。据此，以欺诈手段并损害国家利益是适用本项认定合同无效的两个须同时具备的要件。《物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因此，富金公司对地下车位采用出售、附赠或者出租等方式进行处置符合物权法等相关法律规定。没有证据证明富金公司对地下车位处置有损害国家利益的事实发生。2012年8月22日林紫玉与富金公司签订《商品房买卖合同》购买富金国际小区住房。该合同附件六《合同补充协议》第八条第四项约定：地下室、地下车位等未计入公共部位和公用分摊建筑面积的建筑物所有权属于出卖人；第十一条约定：住宅区域内的地下停车场及其他未纳入公摊面积的建筑物系出卖人投资建设，产权属出卖人，出卖人拥有对上述建筑物处置、使用、收益的权利，有权决定上述建筑物的经营管理方式。2016年1月，富金公司与林紫玉签订《车位使用协议》时，林紫玉应当知道富金国际小区地下车位的权属事实状况。合同约定车位租赁使用期限为20年，20年后林紫玉无偿享有使用权自动顺延至与其住宅土地使用权相同年限的权利等，双方意思表示真实，不能认定富金公司故意隐瞒或虚构事实骗取签约。因此，富金公司和林紫玉双方签订的《车位使用协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，也没有证据证明该协议损害国家利益。一审法院认定《车位使用协议》是租赁法律关系性质的有效合同，认定事实清楚，适用法律正确。但林紫玉起诉主张《车位使用协议》是买卖法律关系性质的无效合同，明显与法院认定的不一致。经一审法院依法释明告知，林紫玉在指定的期限内仍坚持原诉求主张，不同意变更。一审法院据此依法判决驳回林紫玉的诉讼请求并无不当。林紫玉以相同主张提起上诉，没有提交新的事实证据，其上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，林紫玉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3240元由林紫玉负担。

本判决为终审判决。

审判长  林东波

审判员  陈君精

审判员  吴彦瑾

二〇一八年四月二十五日

书记员  张隽